房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州一家供销公司投资建造了一栋商厦，主体工程建到三层时，与一家开发公司签订了租赁协议，约定将整栋大楼出租给开发公司，租期多年，年租金第一年固定，之后逐年递增。开发公司交了一部分定金，并承诺负责内部装修，供销公司负责外部装修和供电等配套。双方还约定，开业之日即为承租期开始。

商厦封顶后，开发公司以商厦名义进行装修，但供电问题没解决，实际用电量远低于约定标准。消防部门检查发现，商厦未经消防验收就投入使用，存在重大火险隐患，责令停业整改，还对双方都罚了款。商厦因此停业，双方就租金支付和合同履行问题打起了官司。

争议焦点

开发公司主张：供销公司没按约定解决供电和消防问题，导致商厦无法正常经营，自己有权不付或少付租金，并要求供销公司赔偿损失。供销公司则认为：开发公司已经实际使用商厦并开业，就应按合同约定支付租金，供电和消防问题双方都有责任，不能成为拒付租金的理由。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方签订的租赁合同有效，但履行过程中，供电和消防未达标属于违法履行状态。在这种情况下，开发公司实际使用了商厦，应当支付租金，但租金标准不能按合同约定的正常标准计算。法院综合考量双方过错、实际使用情况等因素，酌情确定了低于合同约定的租金标准。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是无限度的。一方违约时，另一方可以拒绝履行自己的义务，但必须合理、对等。本案中，供电和消防问题确实影响了商厦经营，但开发公司已经实际开业使用，完全拒付租金就不合理。

第二，违法履行期间，租金标准不能一刀切。如果房屋本身存在消防、供电等违法问题，承租人虽然实际使用，但使用价值打了折扣，租金就不能按正常标准计算。法院会根据实际使用情况、双方过错、损失大小等因素，酌情调整。

第三，合同约定和实际履行不一致时，要留好证据。比如供电不足、消防未验收等，要及时书面通知对方、保留整改要求记录，必要时请第三方检测或公证，否则后续维权会很被动。

王德林律师提示：

租赁房屋前，务必核实房屋的消防、供电等手续是否齐全。如果发现出租方未按约定提供合格房屋，要及时书面催告并保留证据。在文山地区处理类似纠纷时，法院同样会综合考量实际使用情况和双方过错来确定租金，不要以为对方违约就可以完全不付租金。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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