买房签的是预售合同还是以房抵债合同
买房签的是预售合同还是以房抵债合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
华泰公司欠清远金融市场（后由人民银行清远中心支行承接）1.2亿多元贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将这两层商铺“卖给”清远金融市场，总价港币1.185亿元。
但这份预售合同签完后，双方都没有实际付款和交房。几年后，开发商起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。清远金融市场则主张，贷款已经通过抵债方式付清了房款，并拿出一张盖有项目部公章的1.185亿元收据作为证据。
争议焦点
开发商认为：双方签的是商品房预售合同，清远金融市场从未实际支付购房款，应解除合同。清远金融市场认为：双方已通过《抵债协议书》将贷款转为购房款，收据证明房款已付清，合同应继续履行。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案实质是以房抵债关系，而非商品房买卖关系。双方签订的《房地产预售契约》是为落实《抵债协议书》而办理的形式手续，并非真实的商品房买卖。开发商要求解除预售合同的请求被驳回，法院确认该预售合同合法有效，双方应继续履行。
律师分析
第一，合同性质要看真实交易目的。本案中，虽然双方签了预售合同，但合同签订背景是华泰公司欠款后以房产抵债，省一建城建分公司也配合办理了签约手续，因此法院认定双方真实意图是以房抵债。
第二，收据不能单独证明付款事实。清远金融市场虽然持有收据，但该收据是华泰公司事后补开，且没有对应的银行转账凭证或资金流水，开发商也否认收到款项，法院因此未采纳该收据作为已付款的证据。
第三，以房抵债合同与商品房预售合同的法律后果不同。如果认定为商品房预售合同，开发商可因未收到房款主张解除；但认定为以房抵债合同，则双方需继续履行抵债协议，开发商不能单方解除。
王德林律师提示：
如果您在购房或债务处理中遇到类似问题，建议先理清交易的真实目的，不要仅凭合同名称判断法律关系。在文山地区，不少房地产交易也涉及以房抵债的情况，建议当事人咨询专业律师，避免因合同定性错误导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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