土地使用权转让合同无效后如何追回已付款项
土地使用权转让合同无效后如何追回已付款项
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（以下简称湛江土地总）与一家房地产公司签订了一份土地转让协议，约定该公司将位于广西北海市的30亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款数百万元。湛江土地总支付了全部款项，该公司也交付了土地界限图等文件。
后来，湛江土地总将这30亩土地连同另外10亩土地一并转售给另一家公司。但广西高级法院在另一起案件中认定，这40亩土地的整体转让合同无效，判决湛江土地总返还已收到的土地转让款及利息。湛江土地总因此起诉原转让方，要求返还已支付的30亩土地转让款。
争议焦点
湛江土地总认为：原转让方不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有，合同应属无效，对方应返还已付的款项。
原转让方的开办银行（中国银行遂溪支行）认为：双方合同是真实的，已经实际履行，合同有效；而且湛江土地总在收到土地文件后超过三年才起诉，已超过法律规定的诉讼时效。
法院判决
最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定土地转让协议无效，判令原转让方的开办银行在判决生效后十日内返还湛江土地总已支付的转让款及相应的利息（按银行同期贷款利率计算）。法院认为，原转让方未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。同时，湛江土地总的起诉没有超过两年的诉讼时效。
律师分析
第一，土地使用权转让必须满足法定条件。转让方应当已经取得土地使用权，并办理了出让审批手续。如果未取得合法权属就签订转让合同，合同很可能被认定无效。合同无效后，双方应互相返还财产，有过错的一方要赔偿对方损失。
第二，诉讼时效是关键问题。法律规定，权利人知道或应当知道权利受侵害之日起两年内（注：当时规定为两年，现行民法总则已改为三年）应当主张权利。本案中，湛江土地总在出具收据后至向法院上诉的时间间隔未超过两年，因此诉讼时效未过。如果超过时效，法院将不再保护其权利。
第三，合同无效不意味着钱款无法追回。即使合同被认定无效，如果一方已支付了款项，仍可以要求对方返还。本案中，法院最终支持了湛江土地总要求返还转让款的请求，体现了公平原则。
王德林律师提示：
在签订土地使用权转让合同时，务必核实对方是否已取得合法权属证书、是否已缴纳土地出让金。如果合同被认定无效，应当及时向法院起诉要求返还已付款项，避免超过诉讼时效。在文山地区从事土地交易的企业和个人，尤其要注意土地性质的确认和审批手续的完备。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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