开发商逾期交房能否以政府批文为由免责
开发商逾期交房能否以政府批文为由免责
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，旅游公司购买深业公司开发的写字楼，总价款约2000万元。旅游公司按约定支付了全部购房款，但深业公司未能按时交房。
深业公司解释称，延期交房是因为供电问题、施工中遇到异常困难等"不能控制的事件"，并提交了政府相关部门的证明文件，主张应当据实延期。旅游公司则认为深业公司已经构成违约，要求解除合同、退款并赔偿损失。
争议焦点
旅游公司认为：深业公司逾期交房超过合同约定的天数，已构成根本违约，合同应当解除，深业公司应返还购房款本息并双倍返还定金。
深业公司认为：延期交房是因为供电等非自身所能控制的原因，符合合同约定的免责条款，且房屋已经竣工验收，合同应当继续履行。
法院判决
一审法院支持旅游公司解除合同的请求，判决深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。二审最高人民法院改判：合同继续履行，深业公司应在判决生效后交付房屋，同时向旅游公司支付逾期交房期间的利息损失。
核心理由：深业公司的延期交房部分属于合同约定的免责情形，但自供电问题解决后至实际交付前仍存在逾期，应承担相应违约责任。因房屋已可交付且旅游公司已付清全款，合同应当继续履行。
律师分析
第一，商品房买卖合同中"不可抗力"和"非出卖人所能控制的事件"是常见免责条款，但出卖人必须能够证明延期原因确实属于这些情形，且延期天数应当据实计算，不能无限期免责。
第二，购房者主张解除合同需要满足合同约定的解除条件。本案中，合同约定逾期交房超过一定天数才能解除，法院认定该条件尚未成就，因此不支持解除合同，而是判令继续履行并赔偿损失。
第三，开发商取得各种政府批文的时间点对认定是否违约很关键。本案中，供电协议、用地许可证等文件取得的先后顺序，直接影响延期交房的责任期间如何计算。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，应当仔细阅读延期交房的免责条款，尤其是"非出卖人所能控制的事件"这类模糊表述。若遇到开发商以政府批文、市政配套等理由延期交房，建议及时收集证据咨询专业律师。在文山地区也有不少购房者遇到过类似问题，建议在合同中对免责事由和延期天数作出明确约定，避免事后扯皮。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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