按揭贷款买房未办抵押登记是否有效

按揭贷款买房未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司与泰合公司、宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行发放了贷款，中振公司也陆续还款，但后来中振公司无力继续偿还，欠下银行本金及利息上千万元。

银行起诉要求解除合同、收回贷款，并以抵押的房屋权益优先受偿。中振公司则主张，该按揭合同没有到房管部门办理抵押登记，按照武汉市的地方规定应属无效。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同没有办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押无效，银行不能对房屋主张优先受偿权。

银行方面认为：合同是三方自愿签订，内容合法，且已实际履行，抵押登记不是合同生效的必要条件，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审维持了一审的主要判决：认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，解除合同，中振公司一次性归还贷款本息，逾期不还则以抵押物拍卖价款优先偿还银行。同时，法院指出，楼宇按揭不同于一般的财产抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同有区别。按揭是购房人将所购房屋的权益抵押给银行，实践中只要合同是各方真实意思表示、不违反法律强制性规定，就应认定为有效。地方性规章不能作为认定合同无效的直接依据。

第二，抵押登记的作用是对抗第三人，而不是合同生效的条件。本案中虽然未办理登记，但银行与中振公司之间的抵押关系对双方仍有约束力，银行可以要求以房屋拍卖价款优先受偿。

第三，中振公司后来又将该房屋抵押给另一家公司，并办理了登记，但该抵押发生在按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能抵押，因此不影响银行的优先权利。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，应主动配合银行完成抵押登记手续，避免日后产生争议。在文山地区，不少购房者以为签了按揭合同就万事大吉，实际上未办理登记可能影响银行的优先受偿权，一旦出现纠纷，处理起来会复杂得多。建议购房者及时督促开发商和银行完成登记，保护各方合法权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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