未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司与顺兴公司签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，深发公司并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证，于是向法院起诉，要求确认合同无效并返还购房款。

原来，这个项目的土地使用权属于海南厚南旅业有限公司，深发公司是从其他公司手中转让了项目开发权，但一直未能办理土地使用权变更登记，也没有取得合法的预售许可手续。虽然厚南公司事后出具了承诺书表示认可深发公司的销售行为，但整个交易的法律手续存在重大瑕疵。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的《商品房购销合同》应当认定为无效合同。深发公司则认为：虽然手续不全，但厚南公司已经出具承诺书认可其销售行为，且双方实际履行了合同，应当认定合同有效。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反法律强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性，核心在于开发商是否取得关键的法定证件。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证书和商品房预售许可证。没有这两个证件，合同因违反法律强制性规定而无效。

第二，即使土地使用权人出具承诺书认可销售行为，也不能替代法定的预售许可手续。本案中厚南公司的承诺书只是对其与深发公司内部关系的确认，不能弥补深发公司对外销售时缺乏法定资格的缺陷。

第三，购房者在签订商品房预售合同前，应当主动要求开发商出示土地使用权证和预售许可证，并核实证件上的项目名称、坐落位置是否与合同一致。在文山地区，购房者可以通过当地住建部门网站查询开发商的预售许可信息，避免因合同无效导致资金损失。

王德林律师提示：

购买预售商品房时，务必在签约前查验开发商的土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商以各种理由推脱或拒绝出示，应当保持警惕，不要轻易支付大额购房款。在文山地区，如遇类似纠纷，建议及时咨询专业律师，通过法律途径维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市