开发商延期交房是否构成违约

开发商延期交房是否构成违约

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币万元。合同约定深业公司应于1994年12月31日前交付房屋，旅游公司按约定支付了定金和购房款。

但深业公司未能按期交房，理由是施工中遇到供电问题等"非其所能控制的事件"。旅游公司认为深业公司违约，起诉要求解除合同、返还购房款并赔偿损失。案件经过黑龙江省高级人民法院一审、最高人民法院二审，最终最高人民检察院也提出抗诉。

争议焦点

旅游公司主张：深业公司未取得国有土地使用权证，合同应认定为无效；深业公司延期交房已构成违约，合同应予解除，并返还购房款本息、双倍返还定金。

深业公司主张：延期交房是因供电问题等不可抗力因素，符合合同约定的延期条件，合同应继续履行。

法院判决

最高人民法院终审判决：合同有效，继续履行。深业公司应于判决生效后30日内交付房屋，并按银行贷款利率支付自1995年1月1日至1995年8月31日期间的逾期交房违约金。

法院认为，深业公司虽未在签订合同时取得国有土地使用权证，但合同系双方真实意思表示，且后续已取得相关证件，不应认定无效。供电问题属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，交房期限可相应顺延。

律师分析

第一，商品房买卖合同是否有效，不能仅看签订时是否取得所有证件。如果合同是双方真实意思表示，且后续能够补正相关手续，法院通常会认定合同有效。这提醒购房者，不能简单以证件不全为由主张合同无效。

第二，开发商延期交房是否构成违约，要看合同约定的免责条款是否适用。本案中，供电问题被认定为"非开发商所能控制的事件"，交房期限相应顺延。但顺延后的期限仍不能无限期拖延，超出合理期限仍应承担违约责任。

第三，购房者主张解除合同有严格条件。合同约定逾期交房超过一定天数才能解除，本案中旅游公司起诉时尚未达到该条件，因此法院不支持解除，而是判决继续履行并赔偿违约金。

王德林律师提示：

购房者签订合同时，要仔细阅读延期交房的免责条款，了解哪些情形下开发商可以免责。如果遇到延期交房，应及时收集证据，计算合同约定的解除条件是否满足。在文山地区，类似纠纷并不少见，建议购房者保留好付款凭证、合同原件和开发商的通知文件，必要时咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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