房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建了一栋商厦，租给宇航公司经营，租期15年。双方约定宇航公司先付定金，开业后分期付租金。但商厦建成后，供电、消防等设施一直没到位，宇航公司强行开业，结果被消防部门查出重大隐患，责令停业。

停业后，宇航公司不再付租金，双方闹上法庭。供销公司要求宇航公司继续付租金，宇航公司则主张因为供销公司没做好基础配套，导致无法正常经营，自己有权不付租金，还反要求供销公司赔偿损失。

争议焦点

宇航公司认为：供销公司没按约定完成供电和消防系统，导致商厦被查封停业，自己无法正常使用房屋，有权拒绝支付租金。供销公司则认为：宇航公司明知条件不具备仍强行开业，责任在自己，租金必须按合同约定支付。

法院判决

最高人民法院二审判决：宇航公司不能以供销公司违约为由完全拒付租金，但租金标准不应按合同约定的正常经营期间计算。法院认为，在房屋处于违法履行状态期间，承租人实际使用房屋但无法正常经营的，租金应参照同类房屋的市场租金标准酌情确定，而非按原合同高额租金计算。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是“万能盾牌”。一方违约时，另一方确实可以暂停履行自己的义务，但必须与对方的违约行为有直接关联。本案中，宇航公司强行开业，自身也有过错，不能把停业责任全推给供销公司。

第二，违法履行期间租金不能按原合同标准。房屋租赁合同履行中，如果房屋存在安全隐患被责令停业，承租人实际无法正常使用，此时再按正常经营情况下的租金标准计算，对承租人不公平。法院会结合房屋实际使用状况、市场租金等因素合理调整。

第三，合同约定不等于最终标准。租赁合同虽然约定了租金，但如果履行中出现违法状态导致合同目的无法实现，法院有权根据公平原则调整租金，而不是机械地执行原合同。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同时，建议明确约定出租方的基础配套义务和违约责任。如果承租方发现房屋存在消防、供电等安全隐患，切勿强行开业，应先书面要求出租方整改。在文山地区处理类似租赁纠纷时，我们一般建议当事人保留好所有书面沟通记录和整改通知，作为后续维权的关键证据。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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