未取得土地使用权的转让合同是否有效

未取得土地使用权的转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司与一家房地产公司签订了土地转让协议，约定购买位于广西北海市的土地使用权。湛江公司支付了部分款项，拿到了土地界限图，随后又将这块土地转卖给了另一家公司。后来，这家房地产公司注销了，其债权债务由开办它的银行承担。

湛江公司后来发现，转让的土地是政府划拨给另一家单位的，没有办理出让手续，也没有缴纳土地出让金。于是，湛江公司起诉要求银行返还土地转让款。

争议焦点

湛江公司认为，房地产公司没有取得土地使用权，不具备转让资格，合同应属无效，银行应返还已支付的款项。银行则认为，双方交易是合同转让，意思表示真实，合同有效，而且湛江公司起诉时已经超过了法律规定的诉讼时效。

法院判决

最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定双方签订的土地转让协议无效，判令银行返还湛江公司已支付的土地转让款及相应利息。法院认为，转让方未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。同时，湛江公司起诉并未超过诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格的法律条件。根据法律规定，转让土地使用权必须取得土地使用权证，并完成出让手续。如果转让方连土地证都没有，合同就可能被认定为无效。本案中，土地是划拨用地，没有办理出让手续，所以转让不合法。

第二，诉讼时效问题要注意。本案中，湛江公司从出具收据到起诉，中间虽然过了几年，但法院认定其一直在主张权利，所以没有超过三年的诉讼时效。实践中，如果权利人持续主张权利，时效会重新计算。

第三，合同无效后的处理。合同无效后，双方应当返还财产。转让方因无效合同取得的款项，应当返还给受让方。本案中，银行作为开办单位，在房地产公司注销后承担了返还责任。在文山地区，类似土地转让纠纷也时有发生，建议当事人在签订合同时先核实土地权属和审批情况。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，务必核查对方的土地使用权证和出让手续，避免因合同无效导致资金损失。如果发现对方不具备转让条件，应及时起诉主张权利，不要拖延。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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