未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。

但事后顺兴公司发现，深发公司在出售该房产时，并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。原来，该大厦的土地使用权属于海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司），深发公司只是通过项目转让获得了开发权，但相关手续并不齐全。顺兴公司因此向法院起诉，要求确认合同无效并返还购房款。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的预售合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同。

深发公司辩称：虽然手续存在瑕疵，但厚南公司事后出具了承诺书认可其销售行为，且项目已实际开工建设，合同应当认定为有效，双方应继续履行。

法院判决

最高人民法院经审理认为，根据《城市房地产管理法》的规定，商品房预售应当取得土地使用权证和商品房预售许可证。深发公司在签订合同时未取得上述证件，违反了法律的强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》应认定为无效合同。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件。根据法律规定，开发商预售商品房需要取得土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。缺少任何一个证件，预售合同都可能被认定为无效。

第二，合同无效后，开发商应当返还购房款。根据《民法典》的规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还。购房者可以要求开发商返还全部已付款项，并赔偿资金占用期间的利息损失。

第三，购房前务必核实开发商资质。在购买期房时，建议购房者要求开发商出示五证，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，说明该项目存在较大法律风险，应当谨慎交易。

王德林律师提示：

购房是大事，建议在签订合同前委托律师对开发商的资质和项目手续进行尽职调查。在文山地区，我们曾处理过多起因开发商手续不全导致合同无效的纠纷，购房者往往陷入钱房两空的困境。如果您遇到类似问题，应及时咨询专业律师，通过法律途径维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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