开发商逾期交房能否以未办土地证为由解约
开发商逾期交房能否以未办土地证为由解约
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游公司（下称旅游公司）与哈尔滨深业房地产公司（下称深业公司）签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业大厦的房屋，总价款为人民币万元。旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司却未能按期交房。旅游公司认为深业公司违约，要求解除合同并返还购房款及利息、双倍返还定金。深业公司则辩称，延期交房是因为供电问题等不可抗力因素，符合合同约定的延期条件，请求继续履行合同。
案件经过一审、二审，最终最高人民检察院提出抗诉，认为深业公司在签订合同时未取得国有土地使用权证书，购房合同应认定为无效。最高人民法院再审后，对这起复杂的商品房买卖合同纠纷作出了最终判决。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房构成违约，应解除合同，返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司主张：延期交房是因供电等不可控因素，依约可免责，合同应继续履行。最高人民检察院抗诉认为：深业公司未取得国有土地使用权证，合同无效，深业公司应承担全部责任。
法院判决
最高人民法院再审判决：维持二审判决，确认合同有效并继续履行。深业公司应在判决生效后交付房屋，并按银行贷款利率赔偿旅游公司逾期交房期间的利息损失。驳回旅游公司解除合同及双倍返还定金的请求。理由：深业公司虽在签约时未取得土地使用权证，但合同签订后已补办相关手续并取得国有土地使用证，依据相关司法解释，合同应认定为有效。深业公司逾期交房的原因属于合同约定的可延期情形，但超过合理期限仍构成违约，应承担赔偿责任。
律师分析
第一，合同效力问题。在房地产管理法施行前，开发商签约时未取得土地使用权证，但事后补办并取得证书的，合同不因此无效。这是最高人民法院的明确立场，购房者不能以签约时证件不全为由随意主张合同无效。
第二，逾期交房的违约责任。合同中约定了因供电等非开发商所能控制的事件可延期交房，但开发商仍需证明事件确实存在且造成了实际影响。即便有延期事由，超过合理期限仍构成违约，购房者有权主张赔偿。
第三，解除合同的条件。购房者主张解除合同，需满足合同约定的解除条件或法定解除条件。本案中，合同约定逾期交房超过一定天数才可解除，而旅游公司起诉时该天数尚未届满，因此法院不支持解除合同。购房者应仔细审查合同中的解除条款。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，应重点关注开发商是否已取得国有土地使用权证、商品房预售许可证等关键证件。如果开发商逾期交房，应保留好合同、付款凭证、催告函件等证据，并及时咨询专业律师，计算违约期限和损失金额。在文山地区，如果遇到类似纠纷，建议先审查合同条款，再决定是否起诉解除合同，避免因时机不当而败诉。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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