购房按揭未办抵押登记，合同是否有效

购房按揭未办抵押登记，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司向银行贷款购买商业楼，签订了《楼宇按揭贷款合同》，约定用所购房屋作为担保。银行发放了贷款，公司也支付了部分购房款并偿还了部分贷款本息。但后来公司资金链断裂，未能按期还款，银行起诉到法院要求解除合同并拍卖房屋抵债。

公司提出抗辩，认为这份按揭合同没有到房管部门办理抵押登记，根据当地政府规定，抵押应当登记，不登记就无效。此外，公司还在贷款之后将同一房屋抵押给了另一家金融机构并办理了登记，认为银行不应享有优先受偿权。

争议焦点

购房人主张：按揭合同没有办理抵押登记，违反地方政府规章，应当认定为无效合同，银行不能要求拍卖房屋。

银行主张：合同是双方自愿签订，内容合法，且已实际履行多年，抵押登记不是合同生效的必要条件，合同有效，银行有权行使优先受偿权。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决，解除贷款合同，购房人一次性归还剩余贷款本金及利息，逾期不还则拍卖抵押物，银行优先受偿。法院认为，按揭不同于一般的财产抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效；而且购房人后续向其他机构设立的抵押登记，因房屋当时尚未竣工验收，依法不能作财产抵押，该抵押登记不产生效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同的核心是借贷关系，抵押只是担保方式。即使没有办理抵押登记，贷款合同本身依然有效，借款人仍需按约还本付息。地方政府规章不能作为认定合同无效的法定依据，法院主要依据国家法律和行政法规。

第二，购房人在取得房屋产权之前，无法办理正式的抵押登记，但这不影响银行对房屋享有的优先受偿权。按揭制度允许购房人以未来取得的房屋权益作为担保，银行在贷款发放后即获得对该权益的支配权。

第三，购房人将同一房屋再次抵押给其他机构，如果后设立的抵押没有实际履行或存在瑕疵，不能对抗在先设立的按揭权益。购房人不能以存在其他抵押为由，否定银行的权利。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款后，即使暂时无法办理抵押登记，也应当按合同约定按时还款，不要误以为没有登记就可以不还钱。对于购房人和银行而言，建议在签订按揭合同后尽快完成房屋产权登记和抵押登记手续，避免后续产生权利争议。在文山地区，许多购房者通过按揭方式买房，建议在签订合同前咨询专业律师，明确各方权利义务，防范潜在风险。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市