房屋租赁合同违法履行期间的租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间的租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，主体工程建到三层时，就和宇航公司签了租赁协议，租期长达20年。双方约定，宇航公司负责内部装修，供销公司负责外部装修和通水通电等配套。合同签了之后，宇航公司陆续付了部分租金，商厦也在消防等设施没完全到位的情况下开了业。

开业后不久，消防部门检查发现商厦未经消防验收就投入使用，存在重大火险隐患，要求立即停业整改。商厦就此停业。双方因为租金该不该付、付多少产生了纠纷，官司一直打到了最高人民法院。

争议焦点

宇航公司认为，供销公司没有按约定完成消防系统和水电配套，导致商厦违法营业后被责令停业，合同无法继续履行，因此不应再支付停业期间的租金。供销公司则认为，宇航公司明知消防不达标仍然决定开业，后果应自行承担，租金必须按合同标准全额支付。

法院判决

最高人民法院终审判决：租赁合同合法有效，但停业期间房屋处于违法使用状态，不能按正常使用状态的标准计算租金。法院酌情降低了停业期间的租金标准，要求宇航公司按较低标准支付，而不是完全免除租金义务。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使要谨慎。本案中双方都有违约行为，一方不能以对方违约为由完全拒绝履行自己的义务，法院会根据实际情况平衡双方利益。

第二，违法履行期间的租金标准不是一成不变的。房屋在违法使用期间，不能按正常租赁的市场价计算租金，法院会综合考虑双方过错、实际使用情况等因素酌情调整。

第三，消防验收是商业场所开业的前提条件。无论合同怎么约定，未通过消防验收就营业，风险很大，一旦被责令停业，损失往往由双方共同承担。

王德林律师提示：

租赁商业房产时，务必在合同中明确约定消防验收、水电配套等开业条件，并约定违约责任。如果发现对方未按约定完成配套设施，应及时书面催告，不要冒险开业。文山地区的商户在签订商铺租赁合同时，尤其要注意核实房屋是否已通过消防验收，避免因违法经营导致停业和租金纠纷。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市