买房合同是预售还是抵债 法院这样认定
买房合同是预售还是抵债 法院这样认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠银行1.2亿多元贷款还不上，双方商量用公司投资开发的广州某商场四楼、六楼来抵债。随后，银行与开发商签订了正式的《房地产预售契约》，约定银行以1.185亿港币购买该商场近8000平方米的房产。但合同签订后，双方一直没有实际交房或付款。
几年后，开发商起诉银行，要求解除这份商品房预售合同。银行则辩称已经用贷款抵了房款，并拿出一张盖有项目开发部公章的收据作为付款证明。开发商则指出，这张收据是欠款公司事后补开的，实际没有付款，而且公章也是由欠款公司保管使用的。
争议焦点
银行认为：双方签订的是合法有效的商品房预售合同，自己已经通过“以贷款抵楼款”的方式付清了全部房款，开发商应当履行交房义务。
开发商认为：双方从未实际履行过这份预售合同，银行没有支付过一分钱，所谓的收据是欠款公司伪造的，实际上是银行与欠款公司之间的债务抵偿安排，与开发商无关。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案合同名为商品房预售，实为以房抵债。银行与欠款公司先签订了《抵债协议书》，约定用房产抵偿债务，然后再与开发商签订预售合同，目的是为了办理产权登记。银行并未实际支付购房款，开发商也没有收到房款。因此，判决解除双方的商品房预售合同，银行不能要求开发商交付房屋。
律师分析
第一，合同名称不等于合同性质。法院会审查合同签订的真实背景和目的。本案中，银行与欠款公司先有抵债协议，后有预售合同，且没有实际付款，所以法院认定是“以房抵债”，而非真正的商品房买卖。
第二，收据不等于付款。银行虽然拿出了收据，但收据是欠款公司事后补开，且无对应的银行转账记录或付款凭证，法院不予认可。在房产交易中，仅凭一张收据难以证明付款事实，必须有银行流水、转账凭证等客观证据。
第三，购房者要警惕“以房抵债”的风险。如果开发商或卖方用房产抵偿他人债务，再以商品房买卖名义卖给你，你可能面临无法过户、房产被查封等风险。购房前应核实卖方是否拥有完整产权，以及房屋是否存在抵押、查封等权利限制。
王德林律师提示：
购房时务必核实房产的真实权属和付款凭证，不要轻信口头承诺或单方收据。如果涉及以房抵债等复杂交易，建议提前咨询专业律师。在文山地区，类似因抵债引发的房产纠纷时有发生，购房者应格外注意合同性质和付款证据的完整性。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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