楼花按揭合同未办抵押登记是否有效

楼花按揭合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，付款方式为银行按揭。三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其购房合同项下的全部权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行按约发放了贷款，中振公司也收到了泰合公司出具的购房款收条。

但中振公司只偿还了部分贷款本息，剩余本息未按期归还。银行多次催讨无果，起诉到法院要求解除贷款合同，并由中振公司以房屋权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同签订后没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的相关规定，应认定为无效。同时，中振公司已将争议房屋抵押给另一家信托公司并办理了登记，银行不享有优先受偿权。

银行则认为，按揭合同是三方自愿签订，符合法律规定且已实际履行，应属有效。中振公司未按期还款，银行有权按合同约定处分抵押物。

法院判决

最高人民法院二审维持了一审判决的主要部分：解除按揭贷款合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息；中振公司到期不能还款的，将抵押物拍卖，银行享有优先受偿权。法院同时纠正了一审中涉及担保人责任的不当判决。

核心理由：按揭不同于一般抵押，不能以未办理抵押登记为由认定合同无效。中振公司事后将房屋抵押给其他公司的行为，不能否定在先按揭合同的效力。

律师分析

第一，楼花按揭合同的性质不同于普通抵押合同。按揭是购房人将购房合同项下的权益质押给银行，银行据此放款。我国法律当时对抵押登记未作强制性规定，不能仅因未登记就否定合同效力。

第二，合同是否有效，核心看是否违反法律、行政法规的强制性规定。地方政府规章（如武汉市房地产抵押管理办法）不能作为认定合同无效的依据。只要合同内容不违法、不损害他人权益，且已实际履行，就应当认定为有效。

第三，购房人将同一房产先后抵押给不同债权人，应当按照抵押设立的先后顺序确定优先受偿权。本案中银行按揭在先，且后一抵押合同未实际履行，银行的优先权不受影响。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款时，务必按合同约定按时还款，避免因逾期导致银行解除合同并要求一次性还清全部贷款。在文山地区，购房者签订按揭合同后，建议及时配合银行办理预告登记或抵押登记，以明确各方权利，避免后续产生纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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