房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，并与苏州市宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了一份为期多年的房屋租赁协议。协议约定，宇航公司承租整幢商厦，每年支付固定租金，并负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修和供电等配套。

但大楼建成后，供电容量不足，消防系统也未通过验收。宇航公司在消防未合格的情况下强行开业，后被消防部门责令停业。双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，诉至法院。郊区供销公司要求宇航公司支付拖欠的租金，宇航公司则反诉要求赔偿损失。

争议焦点

郊区供销公司认为，宇航公司已经开业并实际使用房屋，应按合同约定支付租金，不能以消防问题为由拒付。宇航公司则认为，郊区供销公司未按约定完成供电和消防等配套工程，导致房屋无法正常经营，自己有权拒绝支付租金，并要求对方承担违约责任。

法院判决

最高人民法院二审审理后认定，双方租赁合同有效，但郊区供销公司未完成供电增容和消防验收，构成违约。宇航公司在明知消防未合格的情况下强行开业，也存在过错。法院最终判决，在违法履行期间，租金标准不能按原合同约定执行，而应参照当地同类房屋的市场租金标准，并结合双方过错程度予以调整。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有条件。如果一方违约导致合同无法正常履行，另一方可以暂时拒绝支付租金，但前提是违约行为确实影响了合同主要目的的实现。本案中，消防问题直接导致停业，宇航公司有权提出抗辩。

第二，违法履行期间的租金标准不能简单按合同约定。法院认为，如果房屋处于违法使用状态（如消防不合格），合同约定的租金标准可能不合理，应当参照市场租金并结合双方过错重新确定。这提醒我们，租赁双方都应当确保房屋符合法定使用条件。

第三，承租人不能因对方违约而放任违法使用。宇航公司明知消防未合格仍强行开业，自身也要承担相应责任。在合同纠纷中，任何一方都应当积极采取合理措施减少损失，而不是放任风险扩大。

王德林律师提示：

在签订房屋租赁合同时，建议明确约定出租方需完成的配套设施和验收义务，并约定违约后果。如果发现房屋存在安全隐患或违法情况，应及时书面通知对方并保留证据，不要强行使用。在文山地区，类似纠纷也常见于商铺租赁，建议提前咨询专业律师，避免因履行不当造成更大损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市