商品房预售合同与以房抵债合同的区别
商品房预售合同与以房抵债合同的区别
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利）贷款本息约1.2亿元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司将其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场折价抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产正式出售给清远金融市场。
但是，双方签订合同后并未实际履行。清远金融市场从未实际支付购房款，开发商也未交付房产。2001年，开发商向法院起诉，要求解除商品房预售合同。清远金融市场则主张，贷款债务已抵作购房款，其已付清全部楼款。
争议焦点
清远金融市场主张：其与华泰公司签订了《抵债协议书》，以华泰公司的贷款债务抵偿购房款，开发商也出具了收据，因此购房款已付清。
开发商主张：清远金融市场从未实际支付购房款，收据是华泰公司事后补办的，没有对应的付款凭证，双方签订的《房地产预售契约》并未实际履行，应予以解除。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案属于商品房预售合同纠纷，不是以房抵债合同纠纷。清远金融市场未能证明其已按预售合同约定支付购房款，开发商请求解除合同成立。判决支持解除双方签订的《房地产预售契约》。
律师分析
第一，商品房预售合同与以房抵债合同是两种不同性质的法律关系。预售合同是买卖关系，买方需支付购房款；以房抵债是债务清偿关系，核心是债务与房产的抵偿。两者不能混为一谈。本案中，虽然存在《抵债协议书》，但各方又另行签订了正式的《房地产预售契约》，应当以预售合同的约定为准。
第二，购房款的支付必须有真实、对应的付款凭证。收据只是证明付款的初步证据，还需要与银行转账记录、收款凭证等相互印证。本案中，清远金融市场仅提供一张收据，没有对应的付款记录，法院不予认定。
第三，当事人在签订合同时，应明确交易性质。如果确实是以房抵债，应当在合同中明确约定债务抵偿的具体方式和金额，并实际办理产权转移手续，避免因合同性质不清引发纠纷。
王德林律师提示：
如果您在购房或债务抵偿过程中遇到类似问题，建议在签订合同前咨询专业律师，明确合同性质，保留好付款凭证和书面文件。在文山地区的购房者，尤其要注意核实开发商的预售许可和合同条款，避免因合同性质不清导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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