未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司将一栋名为“红城湖国际大厦”的商品房项目卖给海南顺兴公司，合同总金额高达4亿多元。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现深发公司并没有取得该大厦的土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为合同缺少法定条件，要求法院确认合同无效，并让深发公司返还已付的购房款及利息。

原来，这块地的合法使用权人是一家叫厚南的公司，而深发公司只是通过一系列复杂的项目转让协议从厚南公司和另一家公司手上获得了开发权。但深发公司卖房时，不仅没有取得土地使用权证，也没有办理商品房预售许可证，甚至连土地都还是登记在厚南公司名下。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的《商品房购销合同》违反法律强制性规定，应属无效。深发公司则辩称，其与厚南公司之间已经通过合建协议取得开发权，且事后也补办了部分手续，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间存在合建关系，双方虽未办理土地使用权变更登记，但实际已实施合作行为，因此认定合建合同有效，但要求双方补办土地使用权变更登记手续。不过，对于深发公司与顺兴公司之间的商品房预售合同效力问题，法院认为深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下对外销售房屋，违反了法律强制性规定，该预售合同应为无效，深发公司应返还顺兴公司已付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，根据法律规定，开发商在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与购房人签订的商品房预售合同，因违反法律强制性规定，一般认定为无效合同。这个案子就是一个典型例子，深发公司虽然通过项目转让协议获得了开发权，但土地证仍在厚南公司名下，无法办理预售许可证，导致合同无效。

第二，合同无效后，开发商应当返还购房人已付的全部购房款，并赔偿购房人的利息损失。购房人如果发现开发商没有预售许可证，可以及时向法院起诉要求确认合同无效并返还房款，避免损失扩大。

第三，购房人在购买商品房时，一定要先核实开发商是否已经取得土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供这些证件，千万不要轻易付款，否则可能面临钱房两空的风险。在文山地区，购房人同样需要关注这些证照问题，避免陷入类似纠纷。

王德林律师提示：

购买商品房前，务必要求开发商出示《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，并核对证照上的项目名称、地址是否与所购房屋一致。如果开发商无法提供，建议不要签订购房合同或支付任何款项。已经付款的，可以及时咨询专业律师，通过法律途径维护权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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