开发商逾期交房，购房者能否解除合同

开发商逾期交房，购房者能否解除合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的写字楼，总价款约400万元。合同约定深业公司应在1998年12月31日前交房，若逾期超过30天，旅游公司可以解除合同并要求双倍返还定金。

合同签订后，旅游公司按时支付了全部购房款。但深业公司直到2000年才完成房屋验收。深业公司称延期是因为供电问题、施工遇到困难等不可抗力因素，但旅游公司认为这些理由不成立，起诉要求解除合同并退款。

争议焦点

旅游公司主张：深业公司逾期交房超过一年，已构成严重违约，根据合同约定，自己有权解除合同，并要求深业公司返还全部购房款及利息、双倍返还定金。

深业公司辩称：延期交房是由于供电部门未及时供电、施工遇到技术难题等“非其所能控制的事件”造成的，应按合同约定顺延交房日期，因此不构成违约，合同应当继续履行。

法院判决

最高人民法院再审判决：合同有效，应当继续履行。深业公司应在本判决生效后10日内交付房屋，并向旅游公司支付从约定交房日到实际交房日期间的逾期交房违约金（按购房总价款及同期银行贷款利率计算）。旅游公司要求解除合同的主张不予支持。

核心理由：虽然深业公司存在逾期交房，但供电问题确属其不能控制的事件，交房日期可相应顺延。旅游公司起诉时，合同中约定的解除条件（逾期超过30天）尚未成就，且深业大厦已验收合格可以交付，旅游公司也已付清全款，继续履行合同更符合双方利益。

律师分析

第一，购房者不能仅因开发商逾期交房就随意解除合同。合同解除权通常有明确条件，比如逾期天数、催告期限等。如果开发商逾期时间未达到合同约定或法律规定的解除标准，法院更可能判决继续履行，而非解除合同。

第二，开发商主张“不可抗力”或“非其所能控制的事件”作为延期理由，需要提供充分证据。本案中，供电部门的延误、政府审批流程等被法院认可为“非开发商所能控制”，但这类抗辩并非总能成立，购房者可以要求开发商提供政府证明文件等材料。

第三，即便不能解除合同，购房者仍有权主张逾期交房的违约金。本案法院就支持了旅游公司自约定交房日至实际交房日期间的利息损失。购房者应保留好合同、付款凭证、催告函件等证据，以便在诉讼中计算违约损失。

王德林律师提示：

在文山地区，购房者遇到开发商逾期交房时，建议先查看合同约定的解除条件和违约金标准，不要轻易放弃购房资格。如果合同没有明确约定，可以依据法律规定催告开发商，催告后三个月内仍未交房的，可以主张解除合同。同时要保留所有交款凭证和沟通记录，必要时咨询专业律师，避免因证据不足而败诉。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市