房屋租赁合同违法履行期间如何确定租金标准

房屋租赁合同违法履行期间如何确定租金标准

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司将一栋新建商厦整体出租给宇航开发经营公司，双方签订了租赁协议，约定租期较长，租金逐年递增。宇航公司支付了部分租金，并对商厦进行了装修和开业准备。但商厦开业后，因消防设施未经验收、水电增容未完成等问题，被消防部门认定为存在重大火险隐患，责令停业整改。此后商厦一直停业，双方因租金支付等问题发生纠纷。

宇航公司认为，郊区供销公司未能按约定完成消防系统、水电增容等配套工程，导致商厦无法正常经营，因此不应按原标准支付租金。郊区供销公司则认为，宇航公司已经开业，合同已实际履行，应按照合同约定的租金标准足额支付。

争议焦点

本案的核心争议在于：在房屋租赁合同处于违法履行状态（即消防未验收、水电不达标）期间，租金应当按照合同约定标准执行，还是应当根据实际使用情况酌情调整。宇航公司主张因对方违约导致无法正常经营，应减免租金；郊区供销公司主张合同有效，应按约定足额支付。

法院判决

最高人民法院二审审理后认为，租赁合同本身有效，但双方在履行过程中均存在违约行为。郊区供销公司未按约定完成消防、水电等配套设施，导致商厦无法合法经营；宇航公司在明知条件不达标的情况下仍强行开业，自身也有过错。法院最终酌情确定了该期间的租金标准，既未完全支持合同约定金额，也未完全免除宇航公司的租金义务，而是根据公平原则和实际使用情况作出调整。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使需要有合理限度。如果一方违约导致合同目的无法实现，另一方可以拒绝履行相应义务，但不能滥用抗辩权。本案中宇航公司明知消防不达标仍开业，其抗辩理由部分成立但并非全部有理。

第二，违法履行期间租金标准的认定，法院会综合考虑双方过错程度、实际使用情况、合同约定等因素。并非只要合同有效，就必须按约定标准支付租金；也并非只要存在违法情形，就可以完全不支付租金。

第三，签订租赁合同时，出租方应确保房屋符合法定使用条件（如消防验收、水电配套），承租方也应审慎核查。一旦发生纠纷，双方各自的过错程度将直接影响法院对租金等问题的判决结果。

王德林律师提示：

在文山地区，房屋租赁纠纷较为常见，建议承租方在签约前务必核实房屋的消防、水电等配套设施是否合法合规，不要为赶工期或开业而忽视法定程序。出租方也应依约完成配套工程，避免因自身违约导致租金主张被法院酌情扣减。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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