商品房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

商品房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买武汉泰合广场商业中心部分楼层，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。随后中振公司与银行、泰合公司三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，银行向中振公司发放贷款数千万元，中振公司以所购房产的权益作为抵押担保，泰合公司承担连带保证责任。

合同签订后，银行按时发放了贷款，中振公司也陆续收到泰合公司出具的购房款收条。但中振公司在偿还部分贷款本息后，未能按期归还剩余欠款，银行催收未果，起诉至法院要求解除合同、以房屋权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司主张，按揭合同签订后没有办理抵押登记，违反了武汉市地方政府关于房地产抵押的管理办法，抵押应属无效。此外，中振公司还在后将同一房产抵押给另一家信托公司并办理了登记，认为该抵押登记效力优先。银行则主张合同是双方自愿签订，内容合法，且已实际履行，抵押登记不是合同生效的必要条件。

法院判决

最高人民法院终审认定，按揭合同合法有效，中振公司未按约定还款，银行有权解除合同并要求一次性还本付息，逾期可以拍卖抵押物优先受偿。法院同时指出，楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办抵押登记就认定无效。中振公司后设立的抵押因房屋尚未竣工验收且抵押合同未实际履行，该抵押登记无效。

律师分析

第一，按揭贷款合同与一般抵押合同有区别。按揭是购房人以所购房屋的权益作为担保向银行借款，银行在房屋建成前就能获得担保权益。本案中，法院明确按揭不同于抵押，不能简单套用抵押登记的规定来否定按揭合同的效力。

第二，地方性法规不能作为认定合同无效的依据。武汉市政府的《房地产抵押管理办法》属于地方规范性文件，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，因此法院未支持中振公司的主张。

第三，后设立的抵押不能对抗先设立的按揭权益。即便中振公司后来将同一房产抵押给其他债权人，但该抵押因房屋未竣工验收且合同未实际履行而无效，不影响银行按揭权利。

王德林律师提示：

购房按揭贷款时，建议及时办理抵押登记手续，虽然未登记不必然导致合同无效，但登记后能更好地保护银行和购房人的权益。如果在文山地区遇到按揭纠纷，建议咨询专业律师，根据合同约定和实际履行情况综合判断权利主张方式。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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