城市道路能否随土地一起转让

城市道路能否随土地一起转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

某发展公司将一块土地转让给某置地公司，双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，发现证上标明的土地面积与规划部门实际规划的面积不符。原来，发展公司转让的土地中包含了城市道路，而道路属于市政设施，不能转让。规划部门规划的道路宽度比土地使用证上标明的宽度窄，导致置地公司实际能使用的面积比证上面积少了上千平方米。

置地公司要求发展公司补偿或退款，但协商未果，最终起诉到法院。一审法院认定合同部分无效，判令发展公司返还多收的土地转让金并赔偿损失。发展公司不服，上诉到最高人民法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是以整体面积转让的，土地位置图与规划坐标图一致，土地使用证上的面积是土地部门的行为，自己没有过错，合同应全部有效。

置地公司认为：发展公司提供的土地使用证面积与实际面积不符，土地位置图不是规划坐标图，城市道路依法不能转让，合同应认定无效。

法院判决

最高人民法院审理后认为：发展公司申办土地使用证时提供的位置图未经规划部门审批，导致证上面积与规划面积不符，应承担主要责任。城市道路为市政设施，法律规定不得转让，发展公司将道路面积一并转让违法。最终判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地转让有效。发展公司应返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公共设施，法律明确禁止转让。如果土地转让合同中包含了道路面积，这部分转让行为会被认定无效。购买土地时，一定要核实土地性质，确认是否包含不能转让的公共设施用地。

第二，土地转让必须以规划部门审批的坐标图为准，不能仅凭土地位置图或土地使用证上的面积就认定。规划图是确定土地合法使用范围的依据，购买方应当要求出让方提供经规划部门审批的正式规划坐标图。

第三，合同部分无效不等于全部无效。根据法律规定，合同部分无效不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，法院将道路面积部分认定为无效，但符合规划的土地转让部分认定为有效，这种处理方式既维护了法律严肃性，也避免了资源浪费。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，建议委托专业律师审查土地的规划审批文件，确认土地性质、使用面积和范围是否符合规划要求。在文山地区，一些土地转让中同样存在类似问题，建议当事人在签约前到规划部门核实土地信息，避免因道路等公共设施面积混入转让范围而产生纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市