房屋租赁合同违法履行期间的租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间的租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1990年代，苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，主体建到三层时，与宇航公司签了租赁合同，租期15年。合同约定宇航公司先付定金，大楼封顶再付一笔，开业再付一笔，租金按年递增。宇航公司随后以商厦名义装修、安装设备，并支付了部分租金。

但开业后，消防部门检查发现商厦未经消防验收就投入使用，存在重大火险隐患，下达整改通知并罚款。之后商厦停业，双方因租金支付和合同履行问题闹上法庭。

争议焦点

宇航公司认为：郊区供销公司未能完成供电增容和消防系统，导致商厦无法正常营业，自己有权拒绝支付后续租金，且停业期间的租金标准应降低。郊区供销公司则认为：宇航公司已实际开业经营，应按合同约定全额支付租金，停业是宇航公司自身原因造成。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方租赁合同有效，但商厦在未通过消防验收的情况下违法经营，宇航公司有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付违法经营期间的租金。同时，法院依据公平原则，将违法经营期间的租金标准调整为按实际使用情况合理确定，而非合同约定的固定金额。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予守约方的重要权利。当一方未履行合同义务（如提供合格经营场所），另一方可以暂时拒绝履行自己的义务（如支付租金），但要注意及时书面通知对方并保留证据。

第二，违法经营期间租金标准的认定，法院会考虑公平原则。即使合同约定了固定租金，如果房屋处于违法使用状态（如未通过消防验收），承租人实际获得的经营利益有限，法院可能调低租金标准，避免一方因合同违法履行而获利。

第三，租赁双方都要注意合规经营。出租人应确保交付的房屋符合法定使用条件，承租人也要在合法状态下经营，否则不仅面临行政处罚，还会引发租金纠纷。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，务必明确出租人的交付义务，包括消防、水电等基础设施的合规性。如果发现对方未履行义务，应及时书面催告并保留证据。在文山地区，类似纠纷常见于商铺租赁，建议提前咨询律师，避免因违法经营导致租金损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市