商品房预售合同与以房抵债协议如何区分
商品房预售合同与以房抵债协议如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司（华泰公司）欠银行（清远金融市场）1.2亿多元贷款本息。双方签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其在广州购买的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债，折合1.2亿多元。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产出售给金融市场，总价港币1.185亿元。
但签约后，双方一直没有实际履行。开发商认为这份合同是虚假的，实际并未收到房款，于是起诉要求解除合同。金融市场则主张，自己已经用贷款抵楼款的方式付清了购房款，并拿出一张盖有公章的收据作为证据。开发商则指出，该收据是华泰公司事后补办的，实际没有付款。
争议焦点
开发商认为，双方签订的《房地产预售契约》是虚假的，实际是以房抵债的担保行为，金融市场并未实际支付购房款，合同应当解除。金融市场则认为，自己已通过贷款抵债方式付清了房款，合同真实有效，应当继续履行。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案真实法律关系是以房抵债，而非商品房买卖。金融市场并未实际支付购房款，其持有的收据是事后补办。因此，双方签订的《房地产预售契约》不具有真实买卖的意思表示，应当解除。金融市场要求继续履行的主张不能成立。
律师分析
第一，判断一份合同是商品房预售还是以房抵债，核心在于双方的真实意思表示。如果双方签合同的目的不是买卖房屋，而是用房屋抵偿旧债，那么即便签了预售合同，也可能被认定为以房抵债协议。
第二，以房抵债协议的法律效力与普通买卖不同。抵债协议本身不直接产生物权变动的效果，债权人不能仅凭协议要求办理过户，还需要看债务是否真实、抵债价格是否合理、是否损害其他债权人利益等因素。
第三，对于购房者来说，如果遇到开发商以房抵债的情况，一定要核实清楚真实的法律关系。不能仅凭一张收据或一份预售合同就认为已经付清房款、取得房屋所有权，否则可能面临合同被解除的风险。
王德林律师提示：
如果您在购房过程中遇到类似情况，建议先核实合同背后的真实法律关系。在文山地区，也有不少因以房抵债引发的纠纷，建议购房前委托律师审查合同和付款凭证，避免陷入“名为买卖、实为抵债”的法律风险。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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