房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司（简称郊区供销）投资建造了一栋商厦，主体工程建到三层时，与宇航公司签订了租赁协议，约定将整栋大楼出租给宇航公司，租期20年，租金逐年增长。宇航公司投入资金进行内部装修，并承诺开业后按半年支付租金。

然而，大楼在未经消防验收的情况下就开业了，后被消防部门查出重大火险隐患，责令停业整改。双方在履行合同过程中，因供电、消防等问题产生纠纷，郊区供销公司起诉宇航公司拖欠租金，宇航公司则反诉称郊区供销公司未完成消防、供电等配套设施，导致无法正常经营，要求减免租金并赔偿损失。

争议焦点

郊区供销公司主张：宇航公司已实际使用房屋，应按合同约定全额支付租金，不能以消防问题为由拒付。宇航公司认为：郊区供销公司未按约定完成消防、供电等“后三通”工作，导致房屋不具备合法营业条件，宇航公司有权行使抗辩权，拒绝支付或要求降低租金标准。

法院判决

最高人民法院经审理认为：在房屋租赁合同履行过程中，出租人未完成消防验收等法定义务，导致租赁房屋处于违法使用状态，承租人有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付或要求减少租金。法院综合考量双方过错程度、实际使用情况等因素，酌情确定了违法履行期间的租金标准，支持了宇航公司部分减免租金的请求。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予当事人的重要权利。当一方未按约定履行义务（如未完成消防验收），另一方可以暂时拒绝履行自己的义务（如支付租金），但要注意及时提出，不能无限期拖延。

第二，房屋租赁合同中的“后三通”和消防验收等配套义务，直接影响房屋能否合法使用。出租人未完成这些义务，承租人有权要求减免租金，甚至解除合同。

第三，法院在确定违法履行期间的租金标准时，会综合考虑双方过错程度、实际使用收益情况、当地市场租金水平等因素，并非简单按合同约定或完全免除租金。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，务必明确约定出租人的配套义务（如消防、供电、供水等）和完成时间，并将这些义务与租金支付挂钩。如果出租人未履行义务，承租人应书面催告并保留证据。在文山地区处理类似租赁纠纷时，建议先咨询专业律师，避免盲目拒付租金导致违约风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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