签了购房合同但实际是抵债，合同是否有效
签了购房合同但实际是抵债，合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承继权利）1.2亿多元贷款本息。双方签订协议，约定用华泰公司投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债，折价1.2亿多元。
随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产卖给清远金融市场。但合同签订后，双方并未实际履行。2001年，开发商起诉要求解除合同。
争议焦点
省一建城建分公司认为：清远金融市场没有实际支付购房款，合同未履行，应解除。
人行清远支行认为：其已通过贷款抵楼款的方式付清了全部购房款，并出示了收据，合同有效且已履行完毕。
法院判决
法院经审理认为，双方签订的《抵债协议书》和《房地产预售契约》性质不同。前者是华泰公司与清远金融市场之间的以房抵债协议，后者是开发商与清远金融市场之间的商品房预售合同。虽然形式上签订了预售合同，但实际是华泰公司用房产抵偿债务，开发商并未收到真实购房款，因此合同并未实际履行，支持了开发商解除合同的请求。
律师分析
第一，商品房预售合同和以房抵债协议是两种不同的法律关系。预售合同是买卖关系，以房抵债是债务清偿关系。本案中，虽然双方签订了预售合同，但实质是债务抵偿，不能简单按买卖合同处理。
第二，是否实际支付购房款是判断合同是否履行的关键。本案中，开发商没有收到真实的购房款，清远金融市场仅凭一张收据不足以证明付款事实，特别是该收据是事后补办且没有对应的付款凭证。
第三，合同名称和实际性质不一致时，法院会穿透形式看实质。当事人不能仅凭一份合同文本就主张权利，法院会综合审查签约背景、履行情况、资金流向等事实。
王德林律师提示：
如果您遇到类似情况，比如对方用房产抵债但要求签买卖合同，建议先明确双方的真实意图。在文山地区，不少民间借贷纠纷最终演变为房产纠纷，关键在于分清是买卖还是抵债。建议在签约前咨询专业律师，保留好付款凭证、协议原件等证据。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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