城市道路能否作为土地转让的一部分
城市道路能否作为土地转让的一部分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口市一家发展公司取得一块土地后，将该土地转让给一家置地公司。双方签订了土地使用权转让合同，置地公司支付了转让款，并拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地使用证去规划部门审批时发现，土地使用证上记载的独自使用面积与规划部门实际规划的面积不符。原来，转让的土地中包含了一段城市道路，按照规划该道路应为30米宽，但土地使用证上标为15米宽，导致实际可用的土地面积比证书上少了上千平方米。
置地公司多次要求发展公司补偿或退款，均未解决，最终起诉到法院。
争议焦点
发展公司认为，双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，公司没有过错，合同应当有效。置地公司则认为，发展公司提供的土地位置图不是规划坐标图，导致土地使用证面积与实际不符，而且城市道路依法不能转让，合同应属无效。
法院判决
最高人民法院终审判决：双方签订的合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积转让有效。以规划部门确定的实际可用的平方米为准，发展公司多收的土地转让金应当返还，并赔偿置地公司因勘察、设计等造成的经济损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。任何将城市道路面积计入土地转让面积的行为，该部分转让均属无效。买房人或者受让土地的一方，不能因为拿到了土地使用证就认为所有面积都能合法使用。
第二，土地转让中，卖方提供的坐标图、位置图必须经过规划部门审批。如果卖方提供的图纸未经审批，导致证书面积与实际规划面积不符，卖方要承担主要责任。买方在签订合同前，最好自行向规划部门核实土地的实际规划情况。
第三，合同部分无效不影响有效部分的履行。法院对本案的处理方式是“部分无效、部分有效”，既保护了当事人的合法交易，也纠正了违法转让市政设施的行为。这种处理思路在类似案件中有参考价值。
王德林律师提示：
购买土地或房产前，务必向当地自然资源和规划部门核实土地的实际规划用途、道路红线等关键信息，不能仅凭卖方提供的土地使用证或位置图就付款。在文山地区，有当事人因未核实规划信息而多付了上百万元的土地款，最终维权耗时耗力。建议在合同中明确约定，若实际可用的土地面积与证书面积不符，卖方应承担退款和赔偿责任。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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