土地使用权转让合同未过户可否解除

土地使用权转让合同未过户可否解除

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，成都远东房地产公司与泰昌公司签订了一份土地使用权转让合同，泰昌公司支付了1300万元。后来泰昌公司把这笔合同权利义务转给了自己投资成立的君诚公司，君诚公司与远东公司重新签订了转让合同，约定总转让金3290万元。君诚公司又陆续支付了700万元，但土地一直没过户到君诚公司名下。

合同签订后，君诚公司只做了少量基础施工就停工了。远东公司认为君诚公司没按期付款，于是起诉到法院，要求解除合同、支付违约金30万元并赔偿损失1000万元。君诚公司则辩称是远东公司没办完土地手续导致无法开发。

争议焦点

远东公司认为：君诚公司长期拖欠土地转让款，已经构成根本违约，合同应当解除，君诚公司要承担违约责任。君诚公司认为：远东公司没有按期完成拆迁和办证义务，导致项目无法推进，违约方是远东公司，合同不应解除。

法院判决

四川省高级人民法院一审认为：双方签订的合同是真实意思表示，合法有效。君诚公司未按约支付转让款，构成违约，判决解除合同，君诚公司支付违约金30万元并赔偿损失。最高人民法院二审维持原判，核心理由是：君诚公司长期未付清转让款，导致合同目的无法实现，远东公司有权解除合同。

律师分析

第一，土地使用权转让合同只要双方真实意思表示、不违反法律强制性规定，即使土地尚未过户，合同也是有效的。不能因为没过户就认为合同无效或可以不履行。

第二，合同解除的条件要看是否导致合同目的无法实现。本案中君诚公司长期拖欠大部分转让款，法院认定构成根本违约，守约方有权解除合同并要求赔偿。

第三，转让合同中的权利义务可以依法转移给第三方，但要经过对方同意。本案中泰昌公司将权利义务转给君诚公司，远东公司同意并重新签约，这种转让是有效的。

王德林律师提示：

签订土地使用权转让合同后，双方都要及时履行各自义务，尤其是付款和过户手续。如果一方长期不履行主要义务，另一方可以依法解除合同并索赔。在文山地区的类似纠纷中，当事人往往忽视书面证据的保留，建议所有付款、催告等关键环节都要留存书面凭证。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市