房屋租赁合同违法履行时租金如何认定

房屋租赁合同违法履行时租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了一份为期多年的租赁合同。合同约定，宇航公司支付租金，郊区供销公司负责完成商厦的外部装修和供电、消防等配套工程。双方还约定，商厦必须在特定日期前开业。

然而，工程进度滞后，供电容量不足，消防系统也未通过验收。宇航公司虽然勉强开业，但很快因存在重大火灾隐患被消防部门责令停业，并受到罚款处罚。此后，商厦一直处于停业状态，双方因租金支付问题产生纠纷，最终闹上法庭。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未能按约定完成供电、消防等配套工程，导致商厦无法正常经营，因此拒绝支付停业期间的租金，并要求郊区供销公司赔偿损失。

郊区供销公司则认为：宇航公司已经实际接收并使用房屋，应当按合同约定支付租金。至于消防等问题，是宇航公司自身经营不善所致，与己方无关。

法院判决

最高人民法院二审判决：租赁合同有效，但郊区供销公司未履行配套工程义务，导致房屋处于违法使用状态，宇航公司有权拒绝支付该期间的租金。法院驳回了郊区供销公司要求支付停业期间租金的诉讼请求，同时支持了宇航公司要求退还部分已付租金的请求。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使。当一方未按约定履行义务，导致另一方无法正常使用租赁物时，承租人可以行使同时履行抗辩权或先履行抗辩权，暂时拒绝支付租金。本案中，郊区供销公司未能完成供电、消防等配套工程，宇航公司因此有权暂停支付租金。

第二，违法履行期间的租金认定。房屋租赁合同有效，但若租赁物处于违法使用状态（如未经消防验收），则承租人对该期间的租金不负有支付义务。法院并非否定合同效力，而是基于公平原则，认定出租人因自身过错导致房屋无法合法使用，不能要求承租人支付该期间的租金。

第三，证据固定至关重要。本案中，宇航公司保留了消防部门下达的整改通知书、处罚决定等关键证据，有力证明了房屋不具备合法营业条件。如果承租人无法提供此类证据，法院可能难以支持其抗辩主张。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，务必明确约定出租人的配套义务和完成期限。如果出租人未履行，承租人应及时书面催告并保留证据。在文山地区，类似因消防、供电问题引发的租赁纠纷并不少见，建议承租人在接收房屋前，务必确认房屋已通过消防验收并具备合法使用条件，避免陷入"违法经营"的困境。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市