买房合同是预售还是抵债，如何区分认定
买房合同是预售还是抵债，如何区分认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后改为人行清远支行）贷款本息1.2亿多元。双方签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债，折合购房款1.2亿多元。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产出售给清远金融市场，总价港币1.185亿元。但合同签订后，双方并未实际履行付款和交房。
2001年，省一建城建分公司起诉，要求解除预售合同。人行清远支行则主张已经以贷款抵楼款的形式付清了购房款，并拿出了一张盖有“广东一建开发公司南方国际新闻大厦项目开发部收款专用章”的收据。但省一建城建分公司称，该收据是华泰公司事后补办的，实际没有付款，并提供了华泰公司法定代表人要求补开收据的函件作为证据。
争议焦点
省一建城建分公司主张：双方签订的《房地产预售契约》是真实的商品房买卖合同，但人行清远支行并未实际支付购房款，合同未实际履行，应当解除。
人行清远支行主张：其已通过“以房抵债”的方式付清了购房款，并持有开发商出具的正式收据，合同已经履行完毕，不应解除。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案《房地产预售契约》名为商品房预售，实为以房抵债，是各方为履行《抵债协议书》而签订的形式合同。由于抵债协议中约定的贷款本息并未实际清偿，且开发商未收到任何购房款，故该预售合同并未实际履行。法院判决解除《房地产预售契约》。
律师分析
第一，合同的性质不能只看名称，要看当事人的真实意思和实际履行情况。本案中，虽然签的是《房地产预售契约》，但背景是为了履行之前的抵债协议，本质上是债务清偿安排，而非真实的商品房买卖。
第二，收据不等于付款。即使开发商出具了收据，如果缺乏对应的银行转账、现金支付等实际付款凭证，法院仍会结合其他证据认定款项是否真实支付。本案中，收据系事后补开，且无付款凭证佐证，法院不予采信。
第三，以房抵债协议本身合法，但需要实际履行才能产生物权变动效果。如果债务人未实际清偿债务，债权人仅凭一纸抵债协议和预售合同，不能当然取得房屋所有权。
王德林律师提示：
在文山地区处理房屋买卖或债务纠纷时，建议当事人注意保存实际付款的银行流水、转账凭证等原始证据，不要仅凭收据或协议主张权利。如果涉及以房抵债，最好在协议中明确约定债务清偿与房屋过户的先后顺序，并及时办理预告登记或过户手续，避免后续纠纷。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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