未取得土地使用权的转让合同是否有效

未取得土地使用权的转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（以下简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（以下简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于北海市的90亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为一定金额。湛江土地总支付了部分款项，中银公司交付了土地红线图，双方还出具了“款地两清”的收据。

后来，湛江土地总将其中50亩土地连同中银公司委托转售的40亩土地一并转让给生茂公司。但因土地转让合同无效，生茂公司起诉湛江土地总，法院判决湛江土地总返还生茂公司已支付的款项及利息。湛江土地总随后起诉中银公司，要求返还已支付的90亩土地转让款。

争议焦点

湛江土地总主张，中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有，双方签订的转让合同应属无效，遂溪中行作为中银公司的开办单位应返还转让款。遂溪中行则认为，双方实际是合同转让关系，意思表示真实，合同有效；且湛江土地总起诉时已超过法律规定的诉讼时效，应驳回其请求。

法院判决

最高人民法院终审判决撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效。法院判决遂溪中行在判决生效后十日内返还湛江土地总已支付的转让款及相应利息。案件受理费由双方按比例分担。

律师分析

第一，土地使用权转让必须满足法定条件。中银公司未取得讼争土地的使用权，也未办理土地出让审批手续，不具备转让资格，因此合同依法无效。根据《民法通则》规定，无效合同自始没有法律约束力，双方应返还财产。

第二，诉讼时效问题值得注意。湛江土地总向中银公司出具“款地两清”收据后，至其向法院上诉主张权利，并未超过两年诉讼时效。一审法院以超过时效为由驳回请求，二审法院予以纠正，说明在类似纠纷中，当事人应及时固定证据并主张权利。

第三，合同无效后，双方均有过错的，应各自承担相应责任。本案中，中银公司作为转让方承担主要责任，湛江土地总明知土地不具备转让条件仍签约，也需承担部分责任。这提醒我们，在土地交易中务必核查对方资质和土地权属，避免因合同无效带来损失。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到土地使用权转让或类似合同纠纷，建议先核实对方是否取得合法土地使用权证，并确认土地是否已办理出让手续。签订合同后，注意保存付款凭证、收据等证据，及时主张权利，避免因诉讼时效问题丧失胜诉权。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市