房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，后与宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订租赁协议，将整幢大楼出租给宇航公司，租期15年，租金逐年递增。双方还约定了定金、装修等事项，并办理了公证。

商厦建成开业后，因消防系统未经验收即投入使用，消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。此后商厦一直停业，双方就租金支付等问题发生争议，宇航公司认为郊区供销公司未履行消防、供电等义务，导致无法正常经营，不应支付全额租金。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未完成消防、供电等配套设施，导致商厦无法合法经营，应减免租金。郊区供销公司则认为：宇航公司已实际使用房屋，应按合同约定支付租金，消防问题系宇航公司装修所致，与其无关。

法院判决

最高人民法院二审认为，租赁合同有效，但双方在履行中均存在违约行为。在房屋处于违法使用状态期间，租金标准不应按合同约定确定，而应参照同类房屋的市场租金水平，结合双方过错程度酌情认定。最终判决宇航公司按市场租金的60%支付该期间租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使需谨慎。本案中宇航公司以消防问题为由拒付租金，但法院认为，消防问题并非完全由出租方造成，宇航公司也有配合整改的义务。当一方违约时，另一方可以行使抗辩权，但不能完全免除自己的义务。

第二，违法状态下的租金标准如何认定。法院没有简单按合同约定或完全免除租金，而是参照市场租金并考虑双方过错，体现了公平原则。这提示我们，在房屋租赁中，如果房屋存在违法情形，承租人不能想当然地认为可以不付租金，出租人也不能按原标准收取。

第三，书面证据的重要性。本案中双方多次签订补充协议、会议纪要，这些书面文件成为法院认定事实的关键。特别是关于消防、供电等配套设施责任的约定，直接影响了责任划分。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，建议明确约定房屋的合法使用条件，特别是消防、供电等基础设施的交付标准。在文山地区，不少商铺租赁涉及消防验收问题，承租人应在签约前核实房屋是否具备合法营业条件，避免因违法使用导致停业损失。如发生纠纷，及时固定证据，必要时咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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