商品房预售合同与以房抵债合同的区别

商品房预售合同与以房抵债合同的区别

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利义务）与华泰公司签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵偿欠清远金融市场的贷款本息1.2亿余元。随后，省一建城建分公司（开发商）与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产出售给清远金融市场。

合同签订后，双方并未实际履行。省一建城建分公司认为该合同只是形式上的预售合同，实际是华泰公司以房抵债，清远金融市场并未实际支付购房款。而人行清远支行则主张已通过贷款抵楼款的方式付清了购房款，并出示了一张加盖有项目开发部收款专用章的收据。省一建城建分公司则称该收据是事后补办的，没有实际付款记录。

争议焦点

省一建城建分公司主张：双方签订的《房地产预售契约》实质是华泰公司以房抵债的担保安排，并非真实的商品房买卖，清远金融市场从未实际支付过购房款，因此合同应当解除。

人行清远支行主张：双方签订的《房地产预售契约》是真实有效的商品房预售合同，其已通过贷款抵楼款的方式付清了全部购房款，省一建城建分公司应当继续履行合同。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案的法律关系实质是华泰公司与清远金融市场之间的以房抵债关系，而非省一建城建分公司与清远金融市场之间的商品房预售合同关系。省一建城建分公司与清远金融市场签订的《房地产预售契约》是为了配合以房抵债而办理的形式性手续，双方之间并未建立真实的商品房买卖关系。因此，法院支持了省一建城建分公司解除合同的诉讼请求。

律师分析

第一，判断一份合同是商品房预售合同还是以房抵债合同，不能只看合同名称和形式，而要审查当事人之间的真实意思表示和实际履行情况。本案中，省一建城建分公司作为开发商，与清远金融市场之间并无真实的购房交易，合同签订后也没有实际付款和交房行为，说明双方并无建立商品房买卖关系的真实意图。

第二，以房抵债合同与商品房预售合同在法律性质上存在根本区别。以房抵债是债务人与债权人之间就债务清偿达成的以房产抵债的协议，其核心是消灭原有的债权债务关系。而商品房预售合同则是开发商与购房者之间就房屋买卖达成的协议，其核心是房屋所有权的转移和购房款的支付。混淆这两种合同类型，可能导致权利义务认定的重大偏差。

第三，本案还提示我们，在涉及多方主体的交易中，要特别注意区分不同的法律关系。华泰公司是实际债务人，清远金融市场是债权人，省一建城建分公司是开发商，三方之间的法律关系各不相同，不能因为形式上签订了预售合同就认定存在商品房买卖关系。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似以房抵债或商品房买卖的纠纷，建议您首先整理好所有书面协议和付款凭证，仔细审查合同条款是否真实反映了双方的真实意思。不要轻易相信形式上的合同文件，而应关注实际履行情况。必要时可以咨询专业律师，避免因法律关系定性错误而影响自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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