买了无证土地转让合同是否有效
买了无证土地转让合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司与一家银行开办的房地产公司签订协议，约定购买位于北海市的95亩土地使用权，总价款数千万元。湛江公司支付了部分款项，收到土地红线图后出具了收据，称双方"款、地两清"。后来，湛江公司将这块地连同另一块地一起转卖给了其他公司。
然而，后续纠纷中法院认定湛江公司与下家的土地转让合同无效，湛江公司需返还购地款。湛江公司这才回头起诉原卖家，要求返还购地款，但一审法院认为其起诉已超过诉讼时效，驳回了请求。
争议焦点
湛江公司主张：转让方未取得土地使用权、未办理出让手续，合同应属无效，且自己一直在主张权利，未超过诉讼时效。
银行方面辩称：双方是合同转让而非土地转让，意思真实且已履行，合同有效；湛江公司多年未主张权利，已超过诉讼时效。
法院判决
最高人民法院终审撤销一审判决，认定土地转让合同无效，判令银行返还湛江公司购地款及利息。法院认为，转让方未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效；湛江公司出具收据后至起诉前的时间未超过两年诉讼时效。
律师分析
第一，土地转让必须满足法定条件。未取得土地使用权证、未缴纳土地出让金就转让土地，合同依法无效。无论合同名称怎么写，实质是土地转让就适用土地管理法规。
第二，诉讼时效从知道权利被侵害时起算。本案中，湛江公司出具"款地两清"收据后，直到与下家纠纷被法院判决败诉，才知道自己的权利受损，此时才开始计算诉讼时效。
第三，合同无效后，双方应互相返还财产。转让方因无效合同取得的款项应当返还，不能以"已经履行完毕"为由拒绝返还。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，务必核实对方是否已取得土地使用权证、是否已缴纳土地出让金。签订合同时应明确约定土地性质、权属状况，避免因合同无效导致钱地两空。文山地区的朋友如有类似纠纷，建议尽早咨询专业律师，不要等到被第三方起诉才追索权利，以免错过诉讼时效。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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