按揭贷款买房未办抵押登记是否有效

按揭贷款买房未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定以银行按揭方式付款。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，宝丰支行向中振公司发放贷款数千万元，中振公司以所购房屋的权益作为抵押担保，泰合公司承担保证责任。

合同签订后，宝丰支行支付了贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金问题未能按期偿还剩余贷款本息，宝丰支行起诉要求解除合同、偿还欠款并处置抵押物。中振公司则主张，该按揭合同未办理抵押登记，应属无效。

争议焦点

中振公司认为，根据武汉市政府的相关规定，抵押未经登记即无效，且其已将同一房屋抵押给另一家公司并办理了登记，因此本案的按揭合同无效。宝丰支行则认为，合同是双方自愿签订，不违反法律规定，且已实际履行，应属有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：驳回中振公司上诉，维持原审判决。法院认为，按揭合同不违反国家法律法规，且已实际履行，是有效合同。按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定无效。中振公司将同一房屋抵押给第三方属于另一法律关系，且该抵押设立在按揭合同之后，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押合同有区别。按揭是购房人将所购房屋的权益抵押给银行以获取贷款，在房屋未建成或未取得产权证时，无法办理传统的抵押登记，但这并不意味着合同无效。只要合同是双方真实意思表示，内容不违法，就应受法律保护。

第二，地方性规定不能作为认定合同无效的唯一依据。本案中，武汉市的《房地产抵押管理办法》虽规定未登记则抵押无效，但国家法律层面并未作此强制性规定，法院更倾向于保护交易安全和合同稳定性，而非机械适用地方规章。

第三，购房人将同一房产重复抵押的行为风险极大。本案中，中振公司在已设定按揭权益后，又将同一房屋抵押给其他金融机构，这种行为不仅损害银行权益，也容易引发连环诉讼，最终可能导致抵押无效或被撤销。

王德林律师提示：

购房人通过按揭贷款买房时，即使暂时无法办理正式的抵押登记，也不应认为合同没有约束力。银行有权依据合同主张权利，购房人一旦违约，仍可能面临房屋被拍卖的风险。如果您在文山地区遇到类似问题，建议尽早咨询专业律师，评估合同效力和自身履约能力，避免因逾期还款导致更大损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市