按揭买房没办抵押登记，合同还有效吗

按揭买房没办抵押登记，合同还有效吗

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

广东一家投资公司向银行贷款购买武汉的写字楼，三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》。银行按约放款，开发商也收到了全部房款。但后来这家公司没按时还贷，欠了银行几千万。

银行起诉到法院要求解除合同、还钱。这家公司却说合同无效，理由是：按揭合同签了以后没去房管局办抵押登记，违反了武汉当地的管理办法。而且后来他们又把同一栋楼的楼层抵押给了另一家信托公司，还办了登记。

争议焦点

投资公司认为：没办抵押登记，按揭合同就无效；银行则认为：合同是自愿签的，内容合法，也实际履行了，应当有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：按揭合同有效。理由是：楼宇按揭不同于普通抵押，当时国家法律没有规定抵押必须登记才有效。武汉的地方管理办法不能作为认定合同无效的依据。投资公司欠款不还，合同应当解除，银行对抵押物有优先受偿权。

律师分析

第一，按揭和抵押在法律上是两回事。按揭的核心是购房人把购房合同项下的权益转让给银行做担保，而抵押是把已经取得的财产权利做担保。不能简单用抵押登记的规定来否定按揭合同的效力。

第二，合同效力主要看是否违反法律、行政法规的强制性规定。地方政府的规章、管理办法，一般不能作为认定合同无效的依据。只要合同内容不违法、不损害公共利益，法院会尊重当事人的真实意思。

第三，一房二抵的情况要区分先后。本案中，后来的抵押虽然办了登记，但抵押时房屋还没竣工验收，依法不能抵押，且抵押合同也没实际履行，所以不影响银行在先的按揭权利。

王德林律师提示：

买房办按揭时，建议主动配合银行办理预告登记或抵押登记，这样能更好地保护自身权益。如果遇到类似纠纷，文山地区的朋友可以带上合同原件当面咨询，我们帮您分析合同效力及后续应对方案。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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