未取得预售许可证的商品房预售合同效力问题

未取得预售许可证的商品房预售合同效力问题

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（下称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但深发公司当时并未取得该地块的土地使用权证和商品房预售许可证，土地使用权实际属于另一家公司厚南公司。

后来，顺兴公司发现该大厦土地使用权多次转让，深发公司不具备预售期房的法定条件，于是向法院起诉，要求确认合同无效并返还购房款及利息。厚南公司作为土地使用权人，也参与了诉讼。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司在签订合同时没有土地使用权证和预售许可证，不具备售房主体资格，合同缺少法定条件，应属无效，深发公司应返还购房款及利息。

深发公司则主张：虽然手续不全，但事后厚南公司出具了承诺书认可其销售行为，且三方后续签订了合作建房协议，合同应认定为有效，顺兴公司无权要求退房。

法院判决

法院最终认定，深发公司在签订商品房预售合同时，未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反法律强制性规定，该预售合同无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的核心前提是开发商必须取得土地使用权证和预售许可证。这两个证是法律规定的“准生证”，缺一不可。如果开发商在没拿到证的情况下就卖房，合同很可能被认定为无效，购房人有权要求退款。

第二，即使事后有其他公司出具承诺书或补办部分手续，也不能“倒过来”让原来无效的合同变有效。法律保护的是交易前就具备的合法资格，而不是事后补救。

第三，购房人付款前一定要核实开发商的“五证”是否齐全，特别是土地使用权证和预售许可证。如果开发商以“正在办理”为由催促付款，一定要警惕，避免资金风险。

王德林律师提示：

买房是大事，签预售合同前务必查看开发商是否已取得土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，如果您遇到开发商手续不全就卖房的情况，建议及时咨询专业律师，避免因合同无效导致钱房两空。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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