未取得相关证照的预售房合同是否有效

未取得相关证照的预售房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，深发公司作为开发商，在没有取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购一栋大厦的A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，该项目的土地使用权属于另一家公司厚南公司，深发公司根本没有售房资格，于是起诉到法院，要求确认合同无效，并让深发公司返还购房款和利息。

原来，这个项目涉及多家公司之间的复杂转让关系。厚南公司原本是土地使用权人，后来与凯鹏公司合作，凯鹏公司又把项目转让给了深发公司。深发公司卖房时，既没有拿到土地证，也没有办下预售许可证，只是在事后拿到了厚南公司的一份“承诺书”，表示认可深发公司的售房行为。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，因此双方签订的预售合同违反法律强制性规定，应当认定为无效合同。深发公司则认为：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书，认可了售房行为，且项目正在建设中，合同应当继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的相关规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件。根据我国法律规定，开发商预售商品房，必须已经取得土地使用权证书和商品房预售许可证。这是保护购房人权益的基本门槛，缺一不可。即使事后有其他公司出具承诺书，也不能弥补预售时手续不全的违法问题。

第二，合同无效的法律后果。一旦合同被认定无效，双方应当返还各自取得的财产。本案中，顺兴公司支付的5000万元购房款，深发公司必须全额返还，并且还要支付资金占用期间的利息。购房人不能因为开发商手续不全而蒙受损失。

第三，购房前的核实义务。购房人买房前，特别是购买期房时，一定要主动核实开发商是否取得了“五证”，包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。如果开发商拿不出这些证件，就说明项目存在法律风险，不要轻易付款。

王德林律师提示：

购房是大事，签合同前务必查验开发商的各项证照是否齐全。如果您在文山地区遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，避免因合同无效导致资金损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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