按揭贷款未办抵押登记是否有效

按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2013年，中振公司向泰合公司购买商业中心房产，总价数千万元。为支付房款，中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以购房合同权益抵押给银行，获得贷款人民币数千万元，贷款期限数年。泰合公司作为担保人。合同签订后，银行按约发放了贷款，中振公司也支付了部分房款，但未办理抵押登记手续。

中振公司仅偿还了部分贷款本息，剩余款项一直未还。银行多次催讨无果，诉至法院要求解除合同，并以房产权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反了武汉市政府的《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押应为无效。而且，中振公司已将同一房产抵押给广州国投公司并办理了抵押登记，银行对该房产没有优先受偿权。

宝丰支行主张：按揭合同是三方自愿签订，不违反国家法律，且已实际履行，应为有效合同。中振公司未按时还款，银行有权要求解除合同并以抵押物优先受偿。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决中解除合同、中振公司归还贷款本息及银行对抵押物享有优先受偿权等内容，撤销了涉及担保人责任的部分。法院认为，楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效。中振公司将房产抵押给广州国投的行为发生在按揭合同之后，且该抵押未实际履行，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭合同与抵押合同有区别。按揭是购房人以所购房产的权益作为担保向银行贷款，银行在贷款还清前对房产有控制权。未经登记的按揭合同，只要不违反法律强制性规定，仍然有效。本案中，武汉市政府的规定属于地方规章，不能作为认定合同无效的依据。

第二，抵押登记的目的是对抗第三人。如果按揭合同签订在先、实际履行，后来第三人再就同一房产设定抵押，前一个按揭银行的权益应当优先保护。中振公司试图用后设的抵押来否定先签的按揭合同，法院不予支持。

第三，对购房人而言，按揭贷款后应按时还款，否则银行有权解除合同并要求一次性还清全部欠款，甚至拍卖房产抵债。本案中，中振公司因未按期还款，最终被判一次性归还剩余贷款本息，损失较大。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款后，务必按时还款，避免因逾期导致银行解除合同、要求一次性还清欠款。如果确实遇到还款困难，应主动与银行协商变更还款计划。在文山地区，购房者如对按揭合同条款有疑问，建议在签约前咨询专业律师，避免因不了解合同内容而陷入被动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市