买房合同是预售还是抵债，如何区分

买房合同是预售还是抵债，如何区分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远一家公司欠银行巨额贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用广州一处商场的房产来抵债。随后，银行与开发商签了正式的《房地产预售契约》，但合同签完后，银行并没有实际支付购房款，开发商也没有交房。几年后，开发商起诉要求解除合同，认为这根本不是真正的买房，而是以房抵债。

银行则拿出了一张开发商开具的收款收据，声称已经用贷款抵清了购房款。但开发商指出，这张收据是事后补开的，实际没有收到钱。双方各执一词，争议的核心是：这份合同到底是普通的商品房预售合同，还是以房抵债的协议。

争议焦点

银行主张：双方签了正式的预售合同，开发商也开了收据，说明购房款已经用贷款抵清，合同已经履行完毕。

开发商主张：银行从未实际支付过一分钱，收据是华泰公司（欠款方）为了配合银行办理手续而补开的，真正的交易是华泰公司用房子抵债，银行和开发商之间没有真实的买卖关系。

法院判决

最高人民法院审理后认为，本案的核心事实是华泰公司欠银行的钱，双方通过《抵债协议书》约定用房产抵债，然后再由银行与开发商签订预售合同。整个过程中，银行没有实际支付购房款，开发商也没有实际收到房款。因此，这份预售合同实质上是以房抵债的履行方式，而非真实的商品房买卖。法院支持了开发商的诉讼请求，解除了合同。

律师分析

第一，判断一份合同是商品房预售还是以房抵债，关键看双方的真实目的。如果买房人从未实际支付过购房款，而是用已有的债权来“抵”房款，那么这本质上是一种债务清偿方式，而不是真正的房屋买卖。

第二，开发商出具的收据并不等于实际付款。在本案中，收据是事后补开，且没有对应的银行转账记录或付款凭证，法院不会仅凭一张收据就认定款项已经支付。实践中，购房者一定要保留好真实的付款凭证。

第三，对于购房者来说，如果遇到开发商或第三方用“以房抵债”的方式处理债务，要特别注意合同的性质和实际履行情况。如果只是签了合同但没有任何资金往来，一旦发生纠纷，法院很可能认定合同并未实际履行。

王德林律师提示：

购房时务必核实付款记录，不要轻信“以贷抵款”或“事后补票”的说法。如果涉及以房抵债，建议在合同中明确约定抵债金额、付款方式及违约责任。如果您在文山地区遇到类似纠纷，可以携带合同和付款凭证咨询专业律师，避免因合同性质认定不清而蒙受损失。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市