未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，但后来发现，该大厦的土地使用权属于另一家公司——海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司），而深发公司在签订合同时并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。

顺兴公司认为深发公司没有售房资格，合同缺乏法定条件，于是向法院起诉，要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，所签合同应属无效，应返还全部购房款及利息。

深发公司主张：虽然手续不全，但后续已经补办了部分手续，且厚南公司出具了承诺书认可销售行为，合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但合同约定深发公司先行支付7000万元利润保证金的条款显失公平，该条款无效。法院未直接认定商品房购销合同无效，而是从合建关系角度处理。最高人民法院二审对相关问题进行了进一步审理。

律师分析

第一，根据我国法律规定，商品房预售必须满足法定条件，包括已取得土地使用权证书、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等。未取得上述证件就签订预售合同，通常会被认定为无效合同。本案中深发公司签订合同时明显不具备这些条件。

第二，合同无效的法律后果是双方返还财产。本案中顺兴公司已支付5000万元购房款，如果合同被认定无效，深发公司应当返还该笔款项及相应利息。同时，因合同无效造成的损失，由有过错的一方承担赔偿责任。

第三，即使事后补办手续或由土地使用权人出具承诺书，也不能使原本无效的合同变为有效。购房者不能轻信开发商的口头承诺或事后补救，应当在签约前核实开发商的预售资格。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必查验开发商的五证是否齐全，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，购房者可以到当地住建部门官网或现场查询项目预售许可信息，避免因合同无效导致资金损失。如果已经签约但发现开发商手续不全，应及时咨询律师，依法维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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