购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定采用银行按揭方式付款。同日，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其购房合同项下的全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款2000万元。合同签订后，宝丰支行按时放款，中振公司陆续还款，但后来因资金链断裂，未能继续按期还款。

宝丰支行多次催收未果，起诉到法院，要求解除贷款合同，并请求以中振公司所购房屋的权益优先受偿。中振公司则主张，因双方未办理抵押登记，按揭合同应属无效。

争议焦点

中振公司认为：根据武汉市政府发布的《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押必须办理登记，否则无效。而且中振公司后来已将同一房屋抵押给广州国投并办理了登记，宝丰支行不应享有优先权。

宝丰支行认为：按揭合同是各方真实意思表示，内容不违法，且已实际履行。当时国家法律并未规定抵押未经登记就无效，按揭不同于一般抵押，不能仅因未登记就否定合同效力。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于合同有效、解除合同、中振公司一次性还本付息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决，撤销一审关于担保人责任的判项。

核心理由：楼宇按揭不同于一般抵押，仅因未办理抵押登记就认定合同无效没有法律依据；广州国投的抵押设立在本案按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能作财产抵押，该抵押登记无效。

律师分析

第一，按揭贷款合同与抵押登记是两个不同概念。合同是否有效，要看签订时是否违反法律、法规的强制性规定。本案中，各方自愿签订，内容不违法，合同有效。未办理抵押登记，只是抵押权尚未设立，不影响合同本身的效力。

第二，按揭是一种特殊的融资担保方式，购房人将购房合同项下的权益质押给银行，银行发放贷款。这与传统的财产抵押有区别，不能简单套用地方性抵押管理规定。实践中，很多购房者误以为没办抵押登记就不用还贷款，这种认识是错误的。

第三，同一房屋上先后设立多个担保权利，一般按设立时间先后确定优先顺序。本案中，广州国投的抵押登记虽然办理了，但因房屋未竣工且贷款合同未实际履行，该抵押登记不具有法律效力，不能对抗在先的按揭合同权利。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款后，应主动配合银行办理抵押登记手续。如果因为各种原因暂时无法办理，也不能以此为由拒还贷款。在文山地区，不少购房者因不了解按揭与抵押的区别，误以为没办登记就可以不还款，最终被银行起诉并承担违约责任。建议购房者签订按揭合同时，仔细阅读合同条款，按时还款，避免因逾期导致房屋被拍卖的风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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