房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，并与宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了一份为期多年的租赁协议。协议约定，宇航公司承租整幢商厦，每年支付固定租金，并负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修和电力等配套设施。

商厦建成后，宇航公司支付了部分租金并开始营业。但由于郊区供销公司未能完成电力增容和消防系统改造，导致商厦未经消防验收就投入使用，后被消防部门责令停业。双方因此产生纠纷，郊区供销公司起诉要求宇航公司支付拖欠租金，宇航公司反诉要求赔偿停业损失。

争议焦点

郊区供销公司主张：宇航公司已实际使用商厦并营业，应按照合同约定支付全部租金，不能因消防问题免除付款义务。

宇航公司主张：郊区供销公司未履行电力增容和消防设施安装义务，导致商厦被责令停业，无法正常经营，因此不应支付停业期间的租金，反而应赔偿损失。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订的租赁合同有效。但在合同履行过程中，郊区供销公司未完成消防和电力配套义务，导致商厦违法营业后被停业，构成违约。宇航公司有权行使合同履行抗辩权，在停业期间拒绝支付租金。法院最终判决宇航公司按实际能够正常经营的期间支付租金，停业期间的租金不予支持，同时驳回宇航公司的其他赔偿请求。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是重要法律武器。当一方未按约定履行义务，导致另一方无法正常实现合同目的时，受损方可以暂时拒绝履行自己的义务。本案中，宇航公司正是利用这一权利，成功免除了停业期间的租金责任。

第二，违法履行期间的租金标准需根据实际使用情况确认。法院没有简单按合同约定计算租金，而是以实际能够正常经营的时间段作为租金计算基础，体现了公平原则。

第三，出租人负有提供适租房屋的义务。房东不仅要把房子交给租户，还要保证房屋符合安全、消防等法定条件，否则可能承担违约责任。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，务必明确双方在消防、水电等配套设施上的责任分工，避免因一方违约导致合同无法继续履行。如果遇到对方违约导致无法正常经营，应及时书面通知对方并保留证据，必要时可依法行使履行抗辩权。文山地区的商户在租赁商铺时，建议在合同中明确约定消防验收合格作为开业的前提条件，避免因违法经营引发风险和纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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