未取得土地使用权的土地转让合同是否有效

未取得土地使用权的土地转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的一块土地转让给湛江土地总，总价款为数千万元。湛江土地总支付了部分款项，中银公司交付了土地红线图。

后来，湛江土地总又将这块土地转售给了另一家公司。但这家公司因合同无效起诉湛江土地总，法院判决认定转售合同无效，湛江土地总需返还已收款项。湛江土地总于是起诉中银公司，要求返还已支付的土地转让款，但一审法院以超过诉讼时效为由驳回了其请求。湛江土地总不服，上诉至最高人民法院。

争议焦点

湛江土地总主张：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有制，双方签订的土地使用权转让合同应属无效，中银公司应返还已收取的转让款，且其主张权利未超过诉讼时效。

遂溪中行辩称：本案是合同转让而非土地使用权转让，双方意思表示真实且合同已实际履行，应认定合同有效；湛江土地总主张权利已超过法定诉讼时效，请求维持一审判决。

法院判决

最高人民法院撤销了一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地使用权转让合同无效，判令遂溪中行在判决生效后十日内返还湛江土地总已支付的土地转让款及相应利息。法院认为，中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理土地出让审批手续，不具备土地使用权转让的法定条件，合同应属无效。同时，湛江土地总主张权利未超过诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格的法律条件。根据《城市房地产管理法》的规定，转让土地使用权必须已取得土地使用权证，并完成开发投资总额的25%以上。本案中，中银公司既未取得土地使用权证，也未缴纳土地出让金，转让行为自然无效。

第二，诉讼时效问题值得注意。本案中，湛江土地总在出具收据后，直到向法院起诉前，虽然时间跨度较长，但因其在另案中曾主张权利，诉讼时效发生中断。这说明，即使时间过去很久，只要在诉讼时效期间内主张过权利，仍可得到法律保护。

第三，合同无效的法律后果。合同被认定无效后，因该合同取得的财产应当返还。本案中，法院判令遂溪中行返还全部已收款项及利息，体现了对违法转让行为的否定评价。

王德林律师提示：

购买或转让土地使用权前，务必核实对方是否已取得合法的土地使用权证书，以及土地是否已缴纳出让金。如果未取得合法权证就签订转让合同，很可能被法院认定无效，导致资金损失。文山地区的当事人在处理土地转让事宜时，建议先到当地自然资源部门查询土地权属情况。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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