开发商无预售证卖房合同是否有效

开发商无预售证卖房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房买卖合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，深发公司在卖房时并未取得该地块的土地使用权证和商品房预售许可证，甚至连地块的原土地使用权人海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）都没有在合同上签字盖章。

厚南公司虽然事后出具了一份承诺书表示认可，但顺兴公司认为深发公司不具备售房主体资格，合同缺乏法定条件，于是起诉到法院要求确认合同无效，并让深发公司返还5000万元购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，没有售房主体资格，合同违反法律强制性规定，应当认定无效。深发公司则认为：虽然手续不全，但厚南公司事后认可了销售行为，且双方已经实际履行，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，深发公司与厚南公司之间存在合作建房关系，虽然未办理土地使用权变更登记，但双方实际实施了合作行为，且诉讼中双方表示愿意继续合作，因此认定合作合同有效。但对深发公司收取顺兴公司购房款的行为，法院未直接认定预售合同效力。最高人民法院在二审中进一步明确，未取得土地使用权证和商品房预售许可证所签订的商品房预售合同，因违反法律强制性规定，应当认定为无效合同。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对开发商的主体资格有严格要求。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。缺少这些证件的预售合同，原则上无效。

第二，本案中深发公司虽然在事后获得了部分审批手续，但在签订合同时并未取得预售许可证，合同效力不能事后补正。即使土地使用权人厚南公司事后出具承诺书，也不能改变合同签订时违反法律强制性规定的事实。

第三，对于购房者来说，签订商品房预售合同前一定要核实开发商的五证是否齐全，特别是商品房预售许可证。如果开发商在签约时没有取得预售证，合同可能被认定无效，购房者虽然可以要求返还已付款项，但会面临时间和精力上的损失。

王德林律师提示：

买房是大事，签合同前一定要求开发商出示齐全的证件。如果您在文山地区遇到类似问题，建议先到当地住建部门查询项目是否取得预售许可证，不要轻信开发商的承诺。如果已经签订了无证预售合同，应当尽快咨询专业律师，通过法律途径维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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