房屋租赁合同履行中遇到消防问题怎么办

房屋租赁合同履行中遇到消防问题怎么办

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，与宇航公司签订了15年的租赁合同。合同约定宇航公司先付定金，开业后租金半年一付。双方还约定供销公司负责商厦外部装修和供电等基础设施。

商厦主体建好后，宇航公司开始装修并准备开业。但供电增容没办成，消防系统也不合格。消防部门检查后认定商厦存在重大火险隐患，不具备营业条件，责令停业整改。双方因此产生纠纷，宇航公司拒绝支付剩余租金，供销公司则起诉要求支付租金。

争议焦点

宇航公司认为：供销公司没有按合同约定完成供电增容和消防设施，导致商厦无法正常营业，自己有权拒绝支付租金。供销公司则认为：宇航公司已经实际使用商厦并开业，应当按合同支付租金，消防问题是宇航公司装修造成的。

法院判决

法院认定，双方签订的租赁合同有效。但商厦因消防问题被责令停业，属于合同履行中的违法状态。法院判决：在商厦停业期间，宇航公司无需按原合同标准支付租金，但应当参照当地同类房屋的租金标准，支付实际占用期间的合理使用费。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有前提。一方未履行合同义务，另一方可以拒绝履行自己的义务。但必须基于同一合同关系，且对方的违约行为影响到了合同目的的实现。本案中，供销公司未完成供电和消防设施，导致商厦无法正常营业，宇航公司有权拒付租金。

第二，违法履行期间租金标准如何确定。房屋租赁合同有效，但实际履行过程中出现违法状态（如消防不合格被停业），承租人不能正常使用房屋，出租人不能按原合同标准收取租金。法院会参照市场行情，按实际使用价值确定合理费用，这体现了公平原则。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确约定出租方对房屋基础设施、消防验收等法定义务的完成时间和违约责任。如果遇到房屋因违法问题被停业，承租方要及时书面通知出租方，并保留相关证据。在文山地区，类似纠纷中法院通常会支持承租方在停业期间减免租金的请求。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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