未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同是否有效

未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以总价4亿多元预购一栋大厦的A座。合同还约定，必须由原土地使用权人厚南公司签字盖章才能生效。顺兴公司先后支付了5000万元购房款，但后来发现深发公司没有售房资格，土地使用权也存在多次转让问题，于是起诉要求确认合同无效并返还购房款。

实际上，深发公司是从其他公司手中接过这个项目的，而真正的土地使用权人厚南公司虽然事后出具了承诺书，表示认可深发公司的售房行为，但始终没有在购房合同上签字盖章。整个项目在签订合同时，既没有取得土地使用权证，也没有拿到商品房预售许可证。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的购房合同缺少法定条件，应当认定为无效合同，深发公司应返还全部购房款及利息。

深发公司则认为：虽然手续不全，但厚南公司作为土地使用权人已经出具承诺书认可了售房行为，而且顺兴公司也实际支付了购房款，还提出了设计修改意见，说明双方都在履行合同，合同应当是有效的。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方签订的《商品房购销合同》无效。主要理由是：深发公司在签订合同时没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定。厚南公司事后出具的承诺书不能弥补合同签订时的违法情形。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证才能对外销售。缺少这些法定条件，合同在法律上就是无效的，开发商不能以事后补办手续或他人承诺来主张合同有效。

第二，购房者在签订购房合同前，一定要查验开发商的“五证”是否齐全，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，即使价格再优惠，合同也存在被认定无效的风险，到时购房款可能难以追回。

第三，即使合同被认定无效，开发商也应当返还购房款并赔偿损失。但实践中，有些开发商可能已经将资金挪作他用，购房者即便胜诉也可能面临执行难的问题。因此，预防风险比事后维权更重要。

王德林律师提示：

在文山地区购房时，建议先到当地住建部门核实开发商的预售许可情况，不要轻信口头承诺。如果开发商以“内部认购”“预定”等名义要求支付大额款项，更要提高警惕。一旦发现开发商手续不全，应果断停止付款并咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市