开发商逾期交房能否解除合同
开发商逾期交房能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款约1000万元。合同约定深业公司应在1994年底前交房，若逾期超过60天，旅游公司有权解除合同并要求双倍返还定金。
合同签订后，旅游公司按约定支付了全部购房款。但深业公司直到1996年才完成房屋验收并具备交付条件，比合同约定的时间晚了近两年。旅游公司认为深业公司构成违约，向法院起诉要求解除合同、返还购房款及利息，并双倍返还定金。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房已超过合同约定的解除期限，应准予解除合同，退还全部购房款及利息，并双倍返还定金。深业公司辩称：逾期交房是由于供电问题等不可抗力因素造成，符合合同约定的延期交房条件，不同意解除合同，要求继续履行。
法院判决
最高人民法院经审理认为，深业公司逾期交房确实存在供电问题等客观因素，但并非完全不可抗力。在旅游公司起诉时，深业大厦已通过竣工验收可以交付使用，且旅游公司已付清购房款，合同继续履行更有利于保护双方利益。最终判决：合同继续履行，深业公司应交付房屋，并按银行贷款利率赔偿旅游公司逾期交房期间的损失，但不支持双倍返还定金。
律师分析
第一，合同解除权不是随时都能行使。根据法律规定和合同约定，只有在约定的解除条件成就时，守约方才享有解除权。本案中，虽然深业公司逾期交房，但在旅游公司起诉时房屋已具备交付条件，法院从促进交易、减少损失的角度，判决继续履行而非解除合同。
第二，不可抗力条款的适用有严格限制。合同约定因供电问题等"非深业公司所能控制的事件"可以延期交房，但法院认为供电问题属于开发商在开发过程中应当预见并协调解决的事项，不能完全免除违约责任。
第三，购房者遇到开发商逾期交房时，应当及时行使权利。如果等待时间过长，开发商完成了房屋建设并具备交付条件，法院可能不支持解除合同，而仅支持赔偿损失。对于文山地区的购房者来说，遇到开发商违约，建议尽早咨询专业律师，避免错过维权时机。
王德林律师提示：
购房者签订商品房买卖合同时，要仔细阅读逾期交房的违约责任条款，特别是解除合同的期限约定。一旦开发商逾期交房，应在合同约定的期限内及时主张权利，否则可能丧失解除合同的机会。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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