房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建了一栋商厦，和宇航公司签了15年租赁合同，约定宇航公司支付租金，并负责内部装修。合同签订后，宇航公司陆续付了部分租金，商厦也开了业。但开业后消防检查发现，商厦未经消防验收就投入使用，存在严重火险隐患，消防部门责令停业整改。双方因此发生纠纷，郊区供销公司起诉宇航公司索要剩余租金，宇航公司反诉要求赔偿损失。

争议焦点

郊区供销公司认为，合同已经生效，宇航公司实际使用了房屋，应当按约定支付租金。宇航公司则认为，商厦消防不达标，郊区供销公司违约在先，导致无法正常经营，不应按原标准支付租金，反而应赔偿停工损失。

法院判决

最高人民法院二审认为，租赁合同有效，但商厦在消防未验收的情况下违法营业，双方均有过错。在违法履行期间，不能按合同约定的租金标准计算，而应参照同类房屋的市场租金标准，兼顾双方过错程度，酌情确定租金金额。最终判决宇航公司按较低标准支付实际占用期间的租金，但无需承担违约责任。

律师分析

第一，合同有效不等于履行合法。本案租赁合同本身不违法，但实际使用房屋时违反了消防规定，导致合同履行处于违法状态。这种情况下，法院不会支持一方按合同原标准索要租金，因为法律不保护违法履行带来的利益。

第二，合同履行抗辩权的行使有前提。宇航公司虽然可以就消防问题提出抗辩，但不能在已经实际使用房屋后又完全拒付租金。法院会综合考虑双方过错和实际占用情况，折中处理。

第三，租金标准在违法履行期间可以调整。如果房屋存在安全隐患或证照不全，承租人实际使用了，出租人也不能按合同约定标准收租。法院会参照市场价，结合过错程度，重新确定一个公平的金额。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同时，务必核实房屋是否通过消防验收、具备合法经营条件。如果发现对方违约导致无法正常使用，应当及时书面提出异议并保留证据，不能一边使用一边拒付租金。类似纠纷在文山地区也有发生，建议租赁双方在合同中明确约定证照办理责任和违约后果。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市