未办预售许可证的售房合同是否有效

未办预售许可证的售房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

新世纪建设发展（深圳）有限公司与香港天光置业有限公司签订了一份购房合同，约定天光公司购买深圳某处房产。但签订合同时，开发商新世纪公司尚未取得商品房预售许可证。合同履行过程中，双方发生争议，天光公司主张合同无效，要求返还已付购房款。

该合同签订于合同法实施之前，当时相关法律法规对商品房预售许可制度已有规定，但对未取得许可证所签合同效力的认定标准并不统一。双方对合同是否有效、能否继续履行各执一词。

争议焦点

天光公司认为，开发商未取得预售许可证就卖房，违反法律强制性规定，合同应属无效，开发商应返还全部购房款并赔偿损失。新世纪公司则主张，虽然当时没有许可证，但合同是双方真实意思表示，且事后已补办相关手续，合同应当有效，购房人应继续履行付款义务。

法院判决

最高人民法院二审认为，在合同法实施前，未取得商品房预售许可证签订的售房合同，原则上应认定为无效。但考虑到案件具体情况，如果开发商在起诉前已取得预售许可证，或者合同已实际履行大部分内容，从保护交易安全和维护市场稳定的角度出发，可以认定合同有效。本案中，因开发商未能证明已补办手续，最终认定合同无效，判令返还购房款。

律师分析

第一，商品房预售许可证是国家对房地产市场进行监管的重要制度，未取得许可证就卖房，属于违反法律强制性规定的行为，合同效力存在重大风险。购房人在签约前务必核实开发商是否已取得预售许可证。

第二，对于合同法实施前签订的此类合同，法院会综合考虑合同履行程度、是否补办手续等因素，并非一律认定无效。但风险始终存在，购房人不应抱有侥幸心理。

第三，本案也提醒开发商，必须依法取得预售许可证后方可对外销售，否则不仅合同可能无效，还可能面临行政处罚。在文山地区，类似情况也曾引发多起纠纷，购房人应当提高警惕。

王德林律师提示：

购房前请务必查看开发商的“五证”是否齐全，特别是商品房预售许可证。如果发现开发商未取得许可证就要求付款，建议立即暂停交易并咨询专业律师。在文山地区，购房人可到当地住建部门查询项目预售许可情况。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市